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盛松成:扭转房价只涨不跌的预期正当其时
作者:镇安益铭地产  更新时间:2018-11-03 19:23:15
盛松成:扭转房价只涨不跌的预期正当其时提要:我们认为,我国长时期形成的房价看涨预期正处在转变的临界点上,现在和未来较长时期都应该坚持调控政策不动摇,巩固得来不易的调控成果,扭转房价只涨不跌的预期,哪怕付出必要的成本(如经济增速受到一定的影响)。我们不希望房价大幅下降,事实上也不会大幅下降,但目前更需要扭转房价只涨不跌的预期。

  自1998年我国房改以来,房地产业在20年的市场化发展中取得巨大成绩,也产生了许多问题,其中一个令人难以理解的现象就是房价只涨不跌。这一现象在全世界都属罕见。根据国家统计局数据,20年来中国的商品房平均销售价格只在2008年有过短暂下跌。即使在2016年房地产调控政策频出的背景下,房价也从2015年的6793元/平方米上涨到2016年的7476元/平方米。

  但是自2016年3月调控措施出台以来,经过2年多的努力,目前我国的房价已经处在一个比较微妙的状态。从70个大中城市的房价来看,一线城市的房价在零增长率附近波动已有一年之久,二三线城市的房价增长率也在5%和7%附近平稳了较长时间,基本与我国居民收入增长率相当。这表明我国房价增长已经显现出相对平稳的迹象。我们认为,我国长时期形成的房价看涨预期正处在转变的临界点上,现在和未来较长时期都应该坚持调控政策不动摇,巩固得来不易的调控成果,扭转房价只涨不跌的预期,哪怕付出必要的成本(如经济增速受到一定的影响)。我们不希望房价大幅下降,事实上也不会大幅下降,但目前更需要扭转房价只涨不跌的预期。

  一、房价只涨不跌预期的形成原因

  房价持续上涨及伴随而来的中国房价预期具有三个特征:1、20年来,中国房地产市场至今未经历一个完整的市场周期。自1998年以来,房价和房价预期都一直处于上行通道,甚至在上行通道内的回调都难以出现,单边上涨趋势十分明显。持续20年而未经历一个周期的现象世所罕见。2、中国经济基本面良好,这成为房价及房价预期上涨的基础支撑,但无法解释两者的持续性上涨。一个明显的证据就是自2013年开始,中国经济增长和房价出现了背离。当年70城房价指数由负转正,经济增长率却从2012年的7.75%下降到了2013年的7.68%。这一背离到2015年再次出现,而且更加显著。3、中国形成了超长期看涨预期,全社会几乎无人相信房价会跌。无论是基于以往房价长期上涨的经验形成的适应性预期,还是基于对未来情况判断的理性预期,都普遍认为房价不可能下跌,这同样是罕见的。产生这种现象的原因主要有以下三个方面:

  (一)政府对房地产业定位不明确,政策缺乏延续性

  梳理我国十几年来的房地产调控,一个明显的特征是,经济下行时放松调控以拉动经济,房价上涨过快时则加强调控来平抑上涨势头,政策始终在两者间反复和摇摆。2003年,中国经济出现过热迹象,房地产投资增速一度超过30%。为此,中国人民银行于 2003年 6 月发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,以通过抬高房地产业银行贷款融资的准入门槛来降低投资增速。但是当年“非典”爆发,经济增长受到影响,8 月,国务院发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,给予房地产业以国民经济支柱产业的地位,正式确立住房市场化发展方向,其后果就是2005-2006年的房价快速上涨。2007下半年,面对房价过快上涨的态势,中央重新出台调控政策,房价涨幅应声下降。2008年底,为应对国际金融危机导致的严峻经济形势,房价调控再次放松,结果是房价再度飞涨。2009 年12 月,中央政府为了遏制部分城市房价过快上涨,调控政策又不得不急转向“挤泡沫”,政策目标重新返回控房价。2014年,在经济下行压力增大、地方政府债务问题严重和房地产企业风险增大的背景下,全国房价调控再次放松,一线城市的房价在16个月的时间内上涨了42.3%。自2016年3月开始,在史无前例的房价上涨之后,新一轮调控如期而至,调控至今未放松。

  我国房地产调控政策反复摇摆,带来严重的市场预期后果。首先,由于房价长期不降,几乎没有人相信房价会下跌。每调控一次都进一步加强了市场的信念,导致了极强的适应性预期。其次,政策的反复摇摆使人们形成了极强的理性预期,绝大多数人都认为控房价后还是需要拉动经济,房价仍会上涨。

  政策反复的根本原因是对房地产业和住房的定位属性不准确。从根本上讲,房屋具有消费品和投资品双重属性,强调其中一者必然会弱化另一者,这对矛盾很难调和。我国目前大多数城市都需要通过转让土地获取收入来进行城市建设,即实行“土地财政”机制。在这一制度安排下,只有未来土地收益不断提高,土地才能拍卖出更高的价格,这使得我国建设用地具有很强的投资品属性,土地上的住房很难摆脱这一特征。通过房地产业拉动经济难以绕过“土地财政”这一机制,其后果就是地价飞涨,房价高企。房价高企之后政府又担心民生受损,在无法消除土地投资品属性的情况下,只能依靠行政措施抑制房价,这虽然暂时缓解了矛盾但却无法予以根治。政策不断在拉动经济和解决民生之间反复,始终无法实现房地产业的准确定位,房价预期越调越高。

  (二)房地产供给端与需求端问题丛生,共同推高房价预期

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