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三四线楼市“拐点已至”? 刚需族、观望族心态矛盾
作者:镇安益铭地产  更新时间:2018-12-12 20:27:31
三四线楼市“拐点已至”? 刚需族、观望族心态矛盾提要:易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,由于需求和动力都面临着一定的调整,对于三四线城市的楼市来说,降温是大概率事件。

  本报记者 王佳昕 北京报道

  近期,不少三四线城市的楼市出现“冲高回落”的走势。

  “我觉得房价现在确实是高,但我要结婚了,是因为刚需才买房的。”

  今年10月,25岁的刘宏(微博)(化名)在山东省聊城市“咬咬牙”购入了一套98平米的新房,单价在9350元人民币左右。绑定了地下室和车位后,总价一百万出头。他在12月10日告诉21世纪经济报道记者,付了31万元首付后,仍需每月偿还贷款4900元。

  两年前,这个位于山东省西部的三四线城市,房屋均价仅为5000元/平米左右。两年后,均价翻番,一些地理位置较好、由品牌开发商开发的楼盘,均价已高达13000元左右。

  不过,随着棚改政策的收紧,火爆的三四线楼市正在降温。近日易居(博客)房地产研究院发布的数据显示,11月份40个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长9%,同比增长20%,其中三四线城市成交面积环比下降1%,同比增长33%。

  在业内人士看来,支撑三四线城市房价继续上涨的动力不足。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,由于需求和动力都面临着一定的调整,对于三四线城市的楼市来说,降温是大概率事件。

  只有当潮水退去,才知道谁在裸泳,楼市亦如此。

  三四线矛盾的“刚需”们

  刘宏是眼睁睁看着房价涨上去的。

  他告诉记者,大涨发生在2016年年底。那时他刚刚毕业,清楚记得有一家新盘价格是4400元/平米。

  “我身边的朋友就有16年买房的,一般都在五千左右。现在他们的房子都涨到一万了。”

  现居北京的张强(化名)就是这样一位享受到三四线城市房价上涨的“幸运儿”。2016年年底,出于投资考虑,他在老家聊城市以5800元/平米的价格购入了一套140平米的住宅,现如今每平米已涨价至1.3万元。他表示,如果能在16年年初买就更好了,因为那时价格更低。

  据记者了解,聊城市位于山东省西部,产业结构以第二产业为主,2017年城镇居民人均可支配收入为25231元,农村居民人均可支配收入为12415元。在2016年的棚户区改造工作中,聊城市坚持缩短安置周期,大力推进货币化安置。

  有关官员曾公开表示,聊城市政府要求每个县货币化安置率不低于50%,有条件的要力争达到100%。2016年9月底全市完成货币化安置率67.7%,其中高唐县、阳谷县和度假区货币化率达到100%。

  事实上,货币化安置有利于满足棚改居民对住房的多方面需求,是房地产去库存的有效措施。但在一定程度上,棚改货币化也导致三四线楼市火爆了起来。

  然而,刘宏表示,聊城的平均工资在3000-4000元之间。“我目前开一个小饭店。以公务员、在编小学教师为例,每月税后工资为4000多元,若按照这种工资水平,连每个月的月供都偿还不起。”

  严跃进认为,一般来说,从收入水平看,类似城市都不足以支撑5000元以上的房价。但实际上此类城市很多房价都破万了,所以单纯从收入水平看,已经明显偏离了房价收入比的合理水平。

  他告诉记者,在实际过程中存在这样一种情况,类似城市过去房价没大涨,所以购房者对于本地的房产认购也不会太关心。但若是后续其他城市的炒房者进入此类城市,房价开始上涨,那么相对沉默的楼市就会突然活跃起来,“这个时候追涨的情绪会很强,部分有房的购房者,通过卖一买一,相对是可以承受更高的房价的。”

  而在房价过万的三四线城市中,观望族同样不少。李晔(化名)在聊城市房价处于8000元/平米的时候就想买房,但一直在观望,直至房价破万。他坚持认为,在工资水平并不高的情况下房价一定会下降,下降后他再考虑入手。

  “目前的房价确实是高点,我认为未来房价会下降,但政府拍地、楼王频出,近两年楼面价格都挺高的,应该不太可能回到两年前的价格了。”刘宏说。

  房价大概率降温

  聊城的案例,只是三四线城市房价大幅上涨的缩影。

  易居房地产研究院于11月底公布的《100城住宅价格报告》显示,三四线城市1万元以上均价水平已持续了15个月。2018年10月,包括宜昌、日照和北海等三四线城市房价同比增幅较大,增幅分别达到了54%、42%和39%。

  国家统计局发布的70个大中城市商品住宅10月份销售价格变动情况表明,位列涨幅前十名的城市中,一半以上都是三四线城市。

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