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北京楼市供应按下“快进键” 10月多个楼盘集中获证
作者:镇安益铭地产  更新时间:2018-11-05 11:54:16
北京楼市供应按下“快进键” 10月多个楼盘集中获证提要:27张预售证、一日内挂牌13宗地块,第四季度以来,北京楼市在供应方面,按下了“快进键”。供应的增加将带来未来房源的增多,对于调节供需结构起到重要作用,楼市将继续保持平稳。

  27张预售证、一日内挂牌13宗地块,第四季度以来,北京楼市在供应方面,按下了“快进键”。供应的增加将带来未来房源的增多,对于调节供需结构起到重要作用,楼市将继续保持平稳。

  新房 10月多盘集中获证

  进入四季度,房企开始全力冲刺。记者根据北京市住建委网站信息统计,10月,包括住宅和非住宅项目在内,北京市住建委共发布27张预售证。这一数量高于过去三个月,其中,7月发布24张,8月发布22张,9月发布20张。

  值得一提的是,在这27张预售证中,有多个楼盘的拿证价格超过了10万元/平方米。如泰禾西府大院、华润昆仑域的预售均价超过了11万元/平方米,丰台北京金茂府等项目的定价也在9万元/平方米以上。

  “价格太高拿不到预售证,出于对产品精心的打造与较高预期,有些开发商在价格问题上一直‘死扛’。”有业内人士分析认为,有些项目已经熬成了现房,一般来说现房价格会略高于期房,但最终取证的价格低于此前期房预期价。这样一来,对于购房人来说,获得了更多的选择机会。对于高价盘开发商来说,在“按兵不动”没有销售出货的这两年,市场变化、资金成本和客户流失,都令其面临不小的压力。

  尤其在今年整体市场下行以及融资渠道收紧的情况下,不少开发商面临资金链紧张、全年销售业绩难达预期的问题,这也是这些豪宅开发商们开始放下身段,不再死磕“理想定价”的原因。

  市场成交状况来看,近两年,随着北京楼市调控的深入以及对高价楼盘预售证审批的收紧,市场上销售均价超过10万元的楼盘与过去两年相比,数量大大减少。在2018全国顶豪成交榜单中,销售均价能突破10万的基本已经以上海为主,北京在全国前32名中,只有4个项目。

  中原地产首席分析师张大伟给出的数据显示,2018年截至目前,北京单价10万元以上项目的网签套数为67套,成交均价11.59万元/平方米。预计今年全年在90套左右。而在此之前的2015-2017年,成交套数分别为144套、555套、385套。成交均价也高于2018年。

 ?土地 14宗住宅地块集中挂牌

  10月22、23日两天,北京土地市场有14宗住宅用地挂牌。这也使得北京目前待售的土地数量达到19宗。

  纵观这14个地块,其中有12宗是住宅用地,包括8个限竞房地块,以及3个共有产权地块,还有1块不限定售价的纯商品住宅用地。这些地块分别位于丰台、大兴、昌平、延庆、密云、顺义等区域。

  位于延庆区的延庆新城03街区会展中心东侧地块挂牌出让起始价为81250万元,竞价阶梯为400万元整,竞买保证金为16250万元。值得注意的是,在限竞房“占领”北京土地市场的背景下,该地块没有对住宅的销售价格作出限制。

  此外,位于丰台区花乡白盆窑的两宗限竞房地块,是今年1月流拍的共有产权地块,建筑控制规模为131841平方米。重新整理挂牌后,根据挂牌交易公告,商品住房销售均价不超过67702元/平方米,且最高销售单价不得超过71087元/平方米。

  “整体看,预计入市的住宅土地中,除少数容积率低的地块,其他将很可能继续出现底价成交。但改变了购地方式后,流标可能性不大。”张大伟表示。2018年楼市调控继续保持严格基调,这种情况下,大部分房企对土地市场的热度逐渐降低,抢地积极性降低,土地市场的溢价率有所降低,以北京为例,2017年北京土地平均溢价率是24%,2018年截至目前是15%,溢价率明显降低。

  土地供应的增加,将带来未来楼市房源的增多,对于缓解供需不平衡起到重要作用,楼市有望继续平稳。

  房企 资金链吃紧加速出货

  数据显示,截至10月29日,60家A股房地产上市公司披露了三季报。已披露三季报的60家房地产公司前三季度经营活动产生的现金流净额合计为-389.52亿元,去年同期为-426.70亿元。相比去年同期有所缓解,但经营性现金流整体情况仍然不容乐观。

  除完成年度任务外,现金流吃紧也促使房企加速去化,以期现金回流。2018年以来,房地产企业融资渠道不断收紧,表外融资规模持续下降,房企受此影响,融资额持续下降。

  8月以来,有8家房企融资计划被终止,终止融资额度规模达406亿元。随着房企融资渠道不断收紧,加之融资过程中严监管审查,预计在短时间内,房企融资环境不会有太大改善。

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