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北京2天14宗土地挂牌待售 可以抄底拿地了吗?
作者:镇安益铭地产  更新时间:2018-11-05 19:00:35
北京2天14宗土地挂牌待售 可以抄底拿地了吗?提要:昨日,北京土地市场出让了3宗住宅用地,其中石景山古城地块被中海+首钢联合体以48.34亿元的底价购得,溢价率零。随后出让的两宗朝阳区崔各庄乡地块则被首开+金地联合体收入囊中,成交价分别为23.4亿元和26.4亿元,溢价率分别为17%和26.9%,均是低溢价成交。进入四季度后,土地供应的节奏明显加速,上周连续挂出了14宗土地,其中包含了12宗住宅用地和2宗商业用地。

  来源:北京青年报

  昨日,北京土地市场出让了3宗住宅用地,其中石景山古城地块被中海+首钢联合体以48.34亿元的底价购得,溢价率零。随后出让的两宗朝阳区崔各庄乡地块则被首开+金地联合体收入囊中,成交价分别为23.4亿元和26.4亿元,溢价率分别为17%和26.9%,均是低溢价成交。进入四季度后,土地供应的节奏明显加速,上周连续挂出了14宗土地,其中包含了12宗住宅用地和2宗商业用地。

  土地市场的开闸也引起了市场的关注。有专家表示,本次集中入市的土地,虽然能有效缓解当前市场供地不足的情况,但对于受到调控影响的开发商来说,回款困难、融资渠道不畅导致自身债务压顶,以往不差钱的抢地竞拍场景已经明显减少,取而代之的是低溢价、零溢价甚至流拍等现象。不过也有业内人士认为,按照市场周期判断,土地降温正是储备弹药的最佳时机,土地储备规模决定了以后的销售规模,更决定了在下一轮行业洗牌时是否能够立足,或许未来的两个月也将是房企拿地的最好时机。

  供应井喷

  四季度土地供应进入小高潮

  四季度北京土地供应开始“井喷”。北京市国土资源委员会官方网站消息显示,10月22日至23日短短2天时间,北京公开挂牌14宗经营性用地。其中10月22日单日就挂出了6宗土地,第二天10月23日又有8宗土地入市。

  北京青年报记者从北京市规划国土委网站了解到,这14宗土地中,有12宗是住宅用地,包括8宗限竞房用地、3宗共有产权住房用地、1宗商品住房用地。

  从区域分布来看,这12宗住宅用地中,顺义有4宗,丰台有2宗,大兴有2宗,昌平、密云、房山、延庆各有1宗,总规划建筑面积156万平方米,挂牌起始价合计达到282亿元。其中,位置最好的大兴2宗限竞房用地,挂牌起始价也最高,分别达到56亿元和46.2亿元,最高销售限价为71087元/平方米。另外,3个共有产权住房用地均位于顺义区,销售均价分别为20000元/平方米、24000元/平方米、27000元/平方米。

  值得注意的是,这12宗住宅用地和1宗商业金融用地的挂牌竞价截止日均是11月26日15:00,这也意味着,如果这13宗地在该日期内均有房企进行网上报价,那么这一天将可能成交13宗土地,也将成为北京历史上出让住宅土地最多金额最高的一天。

  “13宗土地合计挂牌起始价高达295.19亿,按照正常的成交溢价率一天成交土地金额将超过300亿元。”中原地产首席分析师张大伟说,如果这些土地都顺利成交,将创下北京单日土地成交金额的新纪录。

  而在更早之前,9月中旬北京市规划国土委就曾公开表示,将陆续安排66宗住宅用地出让。相比今年上半年的土地供应,四季度北京土地供应可谓“海量”,目前来看将确定出现一波土地供应的高峰。

  不仅仅是北京,一线城市的住宅类土地供应都有所上涨。像杭州,今年的卖地收入已经突破了2300亿元,另外上海、重庆、苏州、郑州等热点城市卖地也超过了1000亿元。

  业内分析人士表示,不出意外,第四季度将是今年土地供应的小高潮,土地供应大幅增加,供应的数量和质量也会提高。原因主要有两点:第一,部分地方政府存在土地财政压力,今年流拍率是七年之最,多地对土地财政依赖程度较高,此前流拍的地块或拆分或降价,很多都将在第四季度推出。第二,按照惯例,每年到年底,为了完成年度供地计划,土地供应都会增多,尤其是今年流拍的地块甚多,第四季度的土地供应压力加大,市场很可能会进入供过于求的阶段。

  竞争少了

  房企过冬拿地计划缩减

  供地节奏加快并不能掩盖今年土地成交遇冷,前三个季度,多块土地的拍卖结果让人大跌眼镜,以往较好位置的地块无人竞拍,像丰台区卢沟桥乡小瓦窑村XWY-12等地块,起拍价达63.3亿元,就因没有开发商参与报价而流拍。

  根据中原地产研究中心统计,2018年前9个月,全国热点城市的住宅用地流标剧增,同比上涨148%;土地成交溢价率持续低位,85%的城市溢价率出现了下调。

  克而瑞研究中心分析师表示,“在这样的大背景之下,上市房企今年整体拿地的销售比情况不如去年,多数上市房企拿地态度偏向于比较谨慎。”

  自从万科喊出“活下去”的口号后,更多房企将重心放在了回笼现金上,也有一些房企表示减慢拿地速度,甚至要停止拿地。

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