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实探启德发展区:香港“地王”的前世今生
作者:镇安益铭地产  更新时间:2018-11-08 15:27:37
实探启德发展区:香港“地王”的前世今生提要:这个诞生香港多个“地王”的热土又将面临哪些考验?对于全力增加房屋与土地供应的香港特区政府来说,又该如何拓展土地资源?

  今年上半年,香港楼市还是一派欣荣光景,地价纪录频频刷新,但随着位于香港山顶文辉道的豪宅“地王”流标,香港土地市场顿时凉风阵阵,加之美联储加息后看空香港楼市的声音越来越大,香港的“地王”又将面临哪些考验?香港特区政府又该如何拓展土地资源?我们不妨把目光投向一个“地王”频出的地方:香港启德机场旧址。

  香港电影《一念无明》讲述了一对父子挣扎在贫困和漠视的社会边缘的故事。影片里两人生活的房子局促放了一张双层床,儿子侧卧在上铺,父亲站立在床前,狭小的空间摆满了各类生活用具,现实中人们又把这种房子形象地叫做“劏房”或“棺材房”。

  土地供应短缺、土地利用率低一直是香港难以治愈的“顽疾”,也是房价高企、房屋供应短缺的最主要原因。今年上半年,香港楼市还是一派欣荣光景,地价纪录频频刷新,“地王”快速迭代。不过,随着位于香港山顶文辉道的豪宅“地王”流标,香港土地市场顿时凉风阵阵。这时,我们不妨把目光投向一个既熟悉又陌生的地方:香港启德机场旧址。这个诞生香港多个“地王”的热土又将面临哪些考验?对于全力增加房屋与土地供应的香港特区政府来说,又该如何拓展土地资源?

  曾经的辉煌岁月

  对于那些到过旧启德机场的人来说,很可能仅仅见证各式各样的飞机着陆就足以令人难以忘怀。

  “小时候经常去牛头角看飞机降落,飞机就像是城市上空飞翔的大鸟,这是旧启德机场曾经的辉煌岁月。”出生在香港的莫华说,“对于那些到过旧启德机场的人来说,很可能仅仅见证各式各样的飞机着陆就足以令人难以忘怀。”

  香港启德机场曾是全球最繁忙的国际机场之一,然而极为繁忙的启德机场却坐落于城市中心——九龙半岛南岸、维多利亚港之滨,周围楼房密度高,空间非常狭小。

  由于地理环境的局限,使飞机升、降启德机场颇具挑战性,再加上机场附近因山多而经常出现风切变,启德机场因此享有“世界十大危险机场”的“美名”。不过,正是由于上述理由,使得航空公司通常都只会派经验丰富的机师驾驶前往香港的航班,所以启德机场自营运以来绝少发生大事故。“以前最有名的就是启德机场的13/31跑道,急回旋降落很好看。”莫华回忆说。

  1998年7月,香港这个曾经繁忙的空港关上了门,所有业务都转移到了西部岛屿赤鱲角上那个更大、更现代的新香港国际机场。启德机场光荣退休,留下的基础建筑在2013年完成改造,更名为启德邮轮码头,也是迄今为止香港最大的码头。

  除了启德邮轮码头,旧启德机场以及周边片区的土地资源对寸土寸金的香港来说,自然成为了发展的重要标的。据悉,早在1993年东南九龙发展纲领研究就已出台,计划将启德发展为“城中城”,总面积为580公顷,其中填海面积为300公顷,目的是平衡分布住宅、商业及工业用地,发展新市镇。后几经修改,以“不填海”为原则重新规划,最终于2007年11月通过新修订的《启德分区计划大纲图》,启德发展计划正式启动。规划中的启德发展区集合了CBD(中央商务区)、住宅、体育、旅游各种功能,是西九龙文化区之后政府又一更大型区域发展计划,自然也成为未来香港地产发展升值的一个重心。

  各家争抢之地

  一年的时间,启德就诞生了两幅“地王”。不过,启德片区土地出让被内地房企拿下的情况才过去不久,最近一段时间以来就只剩下港资房企的身影。

  作为香港政府重点投资的新兴区域,启德发展区在起建伊始便受到广泛的关注。证券时报记着在启德发展区调查发现,众多基建项目正在如火如荼进行中,周边已经有多个已开发房地产项目。记者发现,启德片区早前开盘的嘉华嘉汇和保利龙誉均取得良好的销售业绩。当地中介李经理告诉记者,最近位于启德片区的启德1号项目成交的一套实际面积为375呎的单位,售价880万港元,以实际面积计算的呎价达到23467港元。2016年9月,启德1号第一期实际楼面呎价为17331港元。

  多位中介告诉记者,嘉华嘉汇和保利龙誉目前在售的单位总价普遍在千万港元以上。目前,启德附近新房平均呎价在2.5万港元左右,景观好些的房源呎价接近3万港元。

  对于寸土寸金的香港来说,启德机场就在九龙城区,随着交通、公共设施的完善,启德因此成为了香港炙手可热的“黄金地块”,吸引了诸多开发商竞标夺地。有业内人士表示,启德片区土地资源丰富,未来升值空间大,对于想要打开海外市场、打造旗舰产品的内地房企来说,是一个很好的选择。

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