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探路长租公寓:规模竞赛下涨租风波 租金贷引争议
作者:镇安益铭地产  更新时间:2018-11-19 21:02:08
探路长租公寓:规模竞赛下涨租风波 租金贷引争议提要:金融工具的创新解决了长租公寓的融资痛点,但这对于需要持续烧钱扩张的租赁企业而言远远不够。

  来源:时代周报

  金融工具的创新解决了长租公寓的融资痛点,但这对于需要持续烧钱扩张的租赁企业而言远远不够。

  2015年以来,住建部、国务院等机构相继出台政策支持住房租赁市场发展,“租购同权”举措的提出更是有效保障了承租人的公共权益。在政策红利的刺激之下,长租公寓市场成功站在风口之巅,其后资本不断涌入,各大长租公寓企业遍地开花。

  然而,急速扩容的长租公寓是一座建造在沙滩上的漂亮城堡。在实现了短期繁荣后,暗藏在行业内的问题也逐渐呈现出来。

  从今年8月开始,部分租赁企业通过高价争夺房源助推租金上涨、开展“租金贷”业务来进行筹资扩张使租客落入消费陷阱的新闻不绝于耳,一时之间关于长租公寓的质疑和讨伐扑面而来。

  争议之后,监管部门也及时地祭出了治理手段。深圳、北京、上海、浙江等多省市开始加强规范租房金融市场秩序,开展租金贷业务监管,多家银行也及时下架了租房分期贷产品。

  问题的暴露给行业带来一定的动荡,然而在秩序规范以后,行业发展环境将会更加健康。

  规模竞赛下的涨租风波

  在政策的暖风下,涌入租赁行业的玩家越来越多。截至目前,房企、地产中介、专业租赁机构、连锁酒店、金融机构和互联网公司均已涉足住宅租赁市场。其中,房企多采用自持物业的重资产运营方式,中介机构及其他公司多以轻资产运营方式为主。

  迈点研究院统计,头部分散式长租公寓品牌正在不断扩张,链家旗下自如和我爱我家(微博)旗下公寓规模最大,两个品牌公寓数量合计超过100万间。

  克而瑞研究中心的数据显示,全国top30的房企已有近三分之一涉足长租公寓,包括万科、招商蛇口、金地等。其中万科旗下长租公寓业务扩张速度明显加快。截至今年上半年,泊寓已覆盖全国30多个主要城市,房间数超过16万间,平均出租率达到约92%。而碧桂园公司旗下的长租公寓已超过3万个单位。

  据鲸准数据库收录的数据,截至2018年3月22日,我国共有223家长租公寓相关企业成立。

  所有的市场参与者都在加速赛跑扩大管理规模,抢占市场份额。而在这场竞赛中,房源起到至关重要的作用。青客公寓CEO金光杰向媒体表示,3万-5万间的规模,是公寓企业的生存底线。

  8月18日,时任我爱我家副总裁胡景晖(微博 博客)在电话会议中表示自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商以高于市场正常价格的20%-40%在争抢房源,进而推高租金。一时间,关于长租公寓推高房租的舆论指责呼啸而来。

  “房源拓展数量和面积是我工作的主要考核标准,所以找房源的时候势必会跟其他公司的工作人员竞争,在双方争抢过程中,房源价格提升是必然的事情,但也不会高得离谱。”深圳某上市房企长租公寓运营人向时代周报记者表示。

  随后,北京市监管部门及时介入,集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,要求其不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源。

  租金贷模式引争议

  如果说租金上涨风波只是撕开了这个行业的一道口子,那么多个公寓产品相继因资金链断链传出暴雷事件,则让人们窥见到了这个行业快速发展背后的套路:长租公寓企业诱导租客签下贷款合同,金融公司提前把租客12个月的租金付给公寓方,而获得了大笔资金的运营商继续进行规模扩张。

  8月20日,长租公寓运营商杭州鼎家网络科技有限公司宣布资金链断裂破产。与此同时,长租公寓+租金贷的商业模式浮出水面。

  而在这场破产事件背后,背负贷款的租客成为最大的受害者。房东因无法收到租金将收回房屋,而有4000名左右的租客仍需要按时缴纳余下的房租。

  这样的事件并非个例。事实上,从去年2月开始,长租公寓的爆雷事件便频频发生。时代周报记者不完全统计,目前共有10余家长租公寓机构先后爆雷。

  策略管理集团联合创始人黄立冲向时代周报记者表示,公寓经营者用租金合约押出的钱去获取更多的房源,而成长过快会令他们崩盘。

  目前长租公寓正处于草莽扩张时期,在盈利能力不足无法自我供血的情况下,需要资本的源源流入以支撑规模的进一步发展。而政府也在鼓励积极试点REITs:支持符合条件的住房租赁企业发行债、不动产证券化产品。类REITs产品为租赁住房市场提供金融支持,解决了企业前期的融资问题。

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