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楼市“寒流”来袭 房企面临业绩融资去化多重压力
作者:镇安益铭地产  更新时间:2018-11-20 09:31:48
楼市“寒流”来袭 房企面临业绩融资去化多重压力提要:“从近几个月公布的数据看,商品房销售面积和销售额增速回落明显。特别是以往的‘金九银十’,今年简直是‘惊九阴十’。”某上市房企人士海原(化名)对中国证券报记者表示。从国家统计局发布数据看,今年前8月、前9月和前10月,商品房销售额增速分别为14.5%、13.3%和12.5%;而商品房销售面积增速则分别为4.0%、2.9%和2.2%。

  来源:中国证券报

  “从近几个月公布的数据看,商品房销售面积和销售额增速回落明显。特别是以往的‘金九银十’,今年简直是‘惊九阴十’。”某上市房企人士海原(化名)对中国证券报记者表示。从国家统计局发布数据看,今年前8月、前9月和前10月,商品房销售额增速分别为14.5%、13.3%和12.5%;而商品房销售面积增速则分别为4.0%、2.9%和2.2%。

  反映到单一房企的数据,首先是销售增速放缓。

  根据地产研究机构克而瑞此前公布的数据,前10月TOP100房企总体销售规模为7.83万亿元。尽管百强房企整体销售规模同比仍处于增长态势,但10月单月百强房企业绩环比降低10.5%,销售减速较为明显。与去年同期相比,百强房企单月业绩的同比增速自三季度以来持续放缓,从7月份的58.1%高位回落至10月的26.1%。

  截至11月14日,经中国证券报记者不完全统计,已公布10月份销售数据的31家A股地产公司及港股内房企业合计销售额达4552亿元,较9月份的4716亿元略有下滑。

  部分企业单月销售数据呈现下滑态势。中国恒 大和碧桂园10月份分别实现销售收入530.4亿元和404.1亿元,前十月销售额增速较前九月销售增速均继续下滑。此外,融创中国、保利地产等17家企业前十月销售额增速低于前九月销售额增速。

  海原所在的房企同样面临销售压力。“年初公司提出了全年销售破千亿元的目标,但10月份才完成650多亿元。接下来两个多月压力相当大。”

  从已公布全年销售目标的房企看,多数公司前10月销售额完成率约80%-90%之间,包括融创、保利、龙湖等公司。部分房企销售不及预期,首开股份、华夏幸福、绿地控股、泰禾集团等公司前10月销售额仅占全年销售目标6成左右。

  中原地产研究中心统计数据显示,前10月,前述31家房企合计销售额达到4.24万亿元,平均同比增长38.8%。在这31家房企中,前10个月销售额破千亿元的企业14家。

  中原地产首席分析师张大伟表示,与9月份相比,10月份标杆房企整体销售额增长幅度有所放缓;9月,这31家房企销售额平均增长幅度高达40%。

  融资去化各有难处

  终端销售等“开源”面临压力,“节流”方面融资通道减少成为房企面临的另一个难题。

  近期,多家房企密集公告,获得金额不等融资,陆家嘴、华远地产、龙湖、陆家嘴等企业均在11月内完成了数亿元到数十亿元不等的融资。据中原地产研究中心统计,11月以来,地产企业合计融资数额已超百亿元。

  行业龙头方面,万科A近日公告,根据公司资金计划安排和银行间市场情况,公司发行了10亿元2018年度第八期超短期融资券,募集资金已到账,票面利率为3.15%。中国恒 大则公告,将发行总额18亿美元的优先票据。华夏幸福同样公告发布美元债。

  张大伟认为,大部分房企融资成本平稳,尽管目前仍然处于高位。随着全社会资金成本走稳,房地产企业融资的成本并未大幅度上涨。

  但也有业界人士表达不同意见。“自2017年以来,多个地产融资通道相继掐紧,既有的融资手段偏好于品牌效应好、回款能力强、储备资源多的行业领先企业。今年以来,许多房企出售资产的行为,就是融资撑不起扩张、主动收缩规模的表现。”某券商资产证券化人士对中国证券报记者表示。

  去化方面,房企近期面临新一轮压力。以北京市场为例,据我爱我家(微博)研究院统计数据,10月北京新建商品住宅(不含保障房)的新增供应量为8882套,环比9月增长21.9%,同比2017年10月增长439.3%,是2017年以来的最高月供应量。

  根据中国证券报记者此前调查。面临库存压力的北京楼市,进入10月房企推出了多种促销手段,包括限时特价房、总价折扣、减配精装修改毛坯、甚至买房赠送豪车等层出不穷。即使是被认为低于市场价的限竞房,由于下半年大量入市,项目去化率不甚理想,有的项目同样推出了9.9折等促销活动。

  竞争呈现新态势

  房地产市场冷意足,行业竞争呈现新的态势,首先是行业集中度进一步提升。

  近期,万科系在房地产资产并购重组市场四面出击。

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