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南京地王被套:疯狂之后集体遇困调查
作者:镇安益铭地产  更新时间:2018-11-24 17:15:27
南京地王被套:疯狂之后集体遇困调查提要:11月,南京天气入冬。楼市焦灼。中南熙悦项目亏本开卖。世茂天誉项目犹抱琵琶半遮面近期推出公寓,单价不超过50000元/平方米。单价地王葛洲坝中国府以及招商应天府等一众项目未出动作静待变局。

  11月,南京天气入冬。楼市焦灼。中南熙悦项目亏本开卖。世茂天誉项目犹抱琵琶半遮面近期推出公寓,单价不超过50000元/平方米。单价地王葛洲坝中国府以及招商应天府等一众项目未出动作静待变局。

  这并不是一个好兆头,这是在变相拉长销售周期,稍微出差池会涉嫌捂盘惜售。

  这种危情,都是两年前就种下。2016年,哪怕在南京双限政令下,全国总价地王中南京数量最多,包揽了当年全国总价地王前十中的一半。世茂地产摘得的河西中部G11地块就是其中一个,其以88亿元的成交价,高居第一。招商蛇口G01地块、中南建设G16地块、北京嘉诚G09地块,也都跻身总价前十。

  中国房地产报记者查阅数据获悉,2016年南京住宅和商住用地共成交63宗,其中50宗楼面价超万元,23宗楼面价超2万元,地王遍地开花、面包贵过面粉是当时的常态。

  “潮水退去,方知谁在裸泳”,这是一句常被人们当作事后的总结之语,事前没有多少人会记得这句话的含义,在房地产行业更是突出。太过违背常理的事终究会发生不好的结局,今年6月5日,南京首家“亏本地王”京奥港未来墅被蓝光低价接手 ,拉开了南京众地王集体被套的序幕。

  现在,数十个即将入市的地王项目集体陷入“入市即亏”的尴尬局面。易居(博客)中国南京市场总监周颖向中国房地产报记者称,“到目前为止,大概有40多幅地块近两年肯定不会有太多盈利,很大程度上是亏损的局面。”

  周颖认为,南京限价政策比较严格,尤其是热点区域的热点板块,有些项目从限价开始到现在,两三年的时间基本上没有涨幅,其他没有限价区域涨幅也只有10%。这对之前以面包价买面粉的地块来说,这点涨幅还不够其资金占用所导致的利息,所以目前看来地王被套牢不是可能而是一定。“之前多数开发商对于南京市场过分乐观,谁也不曾料到南京的限价政策这么严格,执行这么彻底。”

  短期内,“南京的双限政策是南京市政府根据国家政策以及南京的市场环境所决定的,不太有可能调整,依照目前的限价政策,多数房企只有硬扛下去,不太可能有其他方法。”一位不愿具名的品牌房企营销负责人说。

  “房地产发展有其周期性,每个阶段都会是有涨有跌,企业有盈利也有亏损,这属于正常现象,没必要过度解读。”南京市房地产业协会相关人士接受中国房地产报记者采访则表示。

  但历史总是惊人的相似,今日一众南京地王之困,距离2014年南京地王之殇不足5年,资本裹挟下,昔日的切肤之痛轮回而至。

 ?麒麟地王拉开“入市即亏本”序幕

  2016年是一个中国地王之年,也被称为杠杆之年,房企激进加杠杆与流动性泛滥及融资渠道非常宽松密切相关,南京也不例外。

  统计数据显示,2016年约有5.5万亿元的外部资金流入地产市场,给开发商在公开市场拿地、收并购等商业活动提供了充足的弹药。房企加杠杆拿地推涨了周边房价,日日新的涨价助长了南京市购房者的恐慌心理,羊群效应下的加杠杆购房,导致房地产金融属性超越居住属性。

  随后两年间在“房子是用来住的不是炒的”调控思路下,南京市先后祭出调控政策,让高价拿地王的房企慌了神。

  麒麟板块的京奥港未来墅不幸成为首个亏本地王。2016年4月15日,北京嘉诚(北京京奥港集团子公司)摘得G09地块,楼面价高达22353元/平方米,2017年9月11日,首批房源开盘均价为25884元/平方米,只比楼面地价高出3500元/平方米。

  开盘销售不佳,借款到期、亏本等原因,京奥港未来墅彻底停工,在今年6月份被蓝光收购。

  中国房地产报记者调查发现,该项目因私改规划遭遇业主多次维权,蓝光接手后再次开盘日期尚未有消息。

  紧邻京奥港未来墅项目的是中南熙悦花园,属于麒麟板块总价地王,已开盘,亦在入市即亏损的战战兢兢中煎熬。

  2016年5月13日,中南置地联合中垠地产、安居集团,经过24轮以48亿元、楼面价19195元/平方米拍得G16地块,该地块上的熙悦花园,在多次拖延后,被政府强令开盘,均价28900元/平方米。

  据公开资料显示,整个小区占地9.7万平方米,容积率2.8,总建筑面积约35万平方米,总户数为2326套,其中住宅总建筑面积约24.6万平方米。中国房地产报记者在售楼处了解到,项目整体分为5个组团和公建区,目前在售的是A组团,5栋楼一共有535户,均价28900元/平方米,1、2、4号楼有部分尾房、3号楼在售最高价为29900元/平方米。

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