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土拍市场的冰与火之歌
作者:镇安益铭地产  更新时间:2018-11-26 10:55:21
土拍市场的冰与火之歌提要:2018年土地市场流拍的现象屡次出现,与此同时,土拍成交未有下跌,显示在融资紧张、流拍出现背景下,房企发力土地交易市场,竞争分化格局依然在持续。

  来源:中国房地产金融

  2018年土地市场流拍的现象屡次出现,与此同时,土拍成交未有下跌,显示在融资紧张、流拍出现背景下,房企发力土地交易市场,竞争分化格局依然在持续。

  2016年7月27日,当日最高气温近40°C,一样热的还有上海浦东新区祝桥镇地块的竞拍现场。这块靠近浦东机场的地块,地价从22亿元多被一路推高,最终,历经2个半小时,400余轮报价后,金地豪掷88亿元将此地块纳入囊中。

  这只是2016年中国房地产市场上高价拍地频出的一个缩影而已。

  2018年7月23日,原定于8月22日拍卖的上海杨浦区江浦社区B2-03地块终止转让,这意味着该地块遭遇了流拍。同日里虹口区也有一地块终止转让,竞买期间只有一家地产商报名。

  不过两年时间,上海的土地拍卖市场已是天堂地狱之差别。其实,出现土地流拍的不止是在上海,苏州、杭州等重点城市土地流拍、撤牌也是频频。

  根据中原地产的统计数据,2018年1-7月,一线城市土地流标13宗;二线城市土地流标154宗;三四线城市土地流标629宗。

  合计下来全国前7个月土地流拍近800宗,从历史上来看,这是土地招拍挂制度推行以来从未有过的情形,远胜于2014年那个房地产市场的寒冬时分。

  2014年2月,从杭州开始的房价下跌潮,在短短4个月内波及到包括一线城市在内的很多个城市,但就是在那样的一年里,全国土地市场总流拍宗数也只有345宗。

  从成交金额来看,也很难想象,2018年上半年全国土地出让出现火热局面,尤其是三四线城市。财政部的统计数据显示,2018年上半年全国国有土地使用权出让收入约2.7万亿元,同比增长43%。

  土地拍卖从序幕到狂奔

  1981年11月,深圳特区首先开始对部分土地使用征收费用,揭开了新中国土地走向市场的序幕。但直到1987年9月,深圳才以协商议标形式出让有偿使用的第一块国有土地。1996年第一家土地储备机构上海市土地发展中心成立,1997年杭州市土地储备中心成立,杭州这个房地产市场上数次充当先行者的城市,在土地收储运作中尝到了甜头,也逐渐摸索出一条生财之道。

  这条生财之道当时被业内称为杭州经验,并且在全国土地集约利用市长研讨班上得到了推广。于是,到了2003年年末,收储机构基本在全国各个城市得到了普及。

  真正把土地出让推进市场化大潮的,是2002年推行的土地招拍挂制度。当年5月9日,国土资源部签发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,叫停已沿用多年的土地协议出让方式,从当年7月1日正式实行。当时被业界称为“新一轮土地革命”,算来至今推行已有16年了。

  2002年以来,全国土地成交宗数走势显示,2003年5月土地成交宗数突破100,到了2015年12月土地成交宗数高达10411。12年之间,峰值相差高达百倍。

  土地招拍挂制度的推行,并不是一蹴而就的,2004年3月31日国土资源部与监察部联合下发71号文件,要求从2004年8月31日起,所有经营性的土地一律都要公开竞价出让,也就是所谓的“8·31大限”。

  “8·31大限”说明,2002-2003年并未严格执行土地招拍挂制度。“8·31大限”之后,意味着土地定价方式的转变,此前非市场价格获得土地储备,而此后需要经过公开市场竞价;也意味着收益归属人的转变,先前由土地所有者获得的土地收益转化为资本收益,成为地产商的超额利润,即“制度性土地红利”。

  土地招拍挂制度给一些地产商提供了弯道超车的机会,2003年地产商顺驰从天津崛起,仅仅用了一年多时间,土地储备就高达1200万平方米。膨胀的土地带来膨胀的狂妄,在2004年8月,顺驰的孙宏斌(博客)高调挑战万科,当然结果也符合戏剧性,后来顺驰帝国坍塌了。

  土地财政之殇,19年39万亿

  价格是最表象的,也是最便于观察的。

  土地拍卖的口子一旦打开,土地价格也就一发不可收拾了。2000年之时,重点城市的地价均价只有923元/平方米,2002年7月起地价开始缓慢上升。

  但在“8·31大限”的1年后,低地价一去不复返。

  当地方政府以土地收益最大化为决策目标,则其理性选择就是通过控制土地供给量推高城市土地价格,而经过房地产开发企业的竞争,高地价将最终传导形成高房价,由竞价市场产生的高地价信号将立即拉高当期房价。

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