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高铁催热与调控降温:环沪楼市冷暖骤变录
作者:镇安益铭地产  更新时间:2018-11-28 18:18:05
高铁催热与调控降温:环沪楼市冷暖骤变录提要:投资客来得快去得也快。高铁和轻轨给环沪楼市带来了投资客,两年间房价一路飙涨;楼市调控趋严后,今年10月投资客似乎一夜间消失,环沪城市楼市遭遇寒潮。

  市场预期变化之下,环沪楼市正上演“叫好不叫座”。尽管有高铁利好,但随着投资客的消失,环沪楼市正在一点一点走向下滑通道。

  自2016年5月以来,上海炒房客溢出环沪城市,房价沉寂多年的苏州突然猛涨,成为当年很多投资客津津乐道的事件。嘉兴同样备受关注,从6000多元/平方米的均价一路上涨至今,其下属的桐乡市、南湖区突破1.5万元/平方米,平湖、秀洲、嘉善、海宁等几个区、县均价也涨到上万元/平方米。

  进入10月以来,环沪楼市出现明显的供需断层,库存大增,去化速度却大幅下降。除了普通客户预期变化、投资客离场,还有来自上海远郊的房价压力。李明(化名)本想趁年底在环沪置业,被某品牌中介工作人员大力推荐青浦的葛洲坝玉兰花园,该项目此前限价4.2万元/平方米,然而由于房企主动调整了价格,有部分房源均价3.8万元/平方米。

高铁催热与调控降温:环沪楼市冷暖骤变录

  中原地产市场分析师卢文曦指出,环沪楼市的上涨主要依赖于上海溢出的投资客,但今年下半年开始出现了卖不动的信号,去化逐渐困难。他认为,这一轮环沪置业热一部分是因为2016年“3·25”新政推高了上海买房成本,部分买家转移至周边城市。而随着高铁和轻轨的规划出炉,交通便利度提升使得住在外地、工作在上海成为可能,比如花桥地铁直接对接上海等。另外,由于已被国务院批复的《上海市城市总体规划(2017-2035年)》中,有不少周边城市融入上海都市圈规划,几方面因素叠加使得周边城市热度提升。

  环沪楼市转冷

  自从2016年3月上海实施限购措施以来,环沪楼市的溢出效应经久不衰。以昆山为例,房价从2016年的1万元/平方米左右,涨至2018年的3万元/平方米左右,某项目由于限价,远低于周边二手房,甚至出现万人参与摇号抢房;今年国庆节期间开盘的太仓恒 大童世界,尽管均价1.6万元/平方米,相比周边一手房高了近2000元/平方米,并且原计划推出的首付分期,由于客户热度较高而临时取消,但近两个月来,依然去化了10多亿货值。

  泰禾在苏州的姑苏院子是去年1月首开的,一直到今年一季度都卖得不温不火,今年春节后,泰禾营销方案全盘更换,项目自今年 5、6月开始发力,45天卖了10.5亿;据项目销售人员透露,1-8月认购总量大概320多套,9月加推了一次又卖了5亿货值。

  但在楼市分化中,昆山的成交已进入下行通道。2018年以来,昆山楼市月均成交一直在2000套上下浮动,三年前上海限购第一年导致的昆山月均上万套以上成交量的光景不再。昆山今年上半年成交一直在2500套上下浮动,到了8月,成交突然暴涨至3520套, 9月成交较8月有所下滑,10月继续下行,仅成交2193套。

  很显然,从距离来判断,环沪城市中,与上海接壤的第一圈层当属启东(距上海102公里)、太仓(距上海52公里)、昆山(距上海60公里),其中太仓比昆山市中心到上海人民广场还要近8公里,而相比上海远郊的临港新城(74公里)、金山新城(68公里)到上海市中心的距离则更近了。

  吸引投资者的地方,还在于这几个城市的高铁、轻轨规划。以太仓为例,根据今年9月江苏重新提出并公示的江苏省铁路规划《江苏省长江经济带综合立体交通运输走廊规划(2018-2035年)》,沪通铁路二期工程(太仓至四团段)已获批,加上新建硕放机场-常熟-太仓-上海线(锡太城际轨道),高铁的规划、实施对城市总体规划用地布局,使得沿线城市的发展获得了想象空间。

  21世纪经济报道记者在太仓某售楼处见到销售人员林东(化名),他此前在上海工作,因为公司有代理项目在太仓,而自己是太仓人,便主动申请回了太仓。林东已购车,前几年在上海还小有积蓄,回太仓后也准备买房。他透露,自己还是很喜欢在上海工作,但是目前上海楼市“不好做”。高铁和轻轨开建之后,林东感觉太仓发展空间大增。与林东想法差不多的房地产销售人员不少,他们在楼市特殊时刻纷纷选择回乡置业兼寻找新的发展机会。

  实际上,环沪楼市均出台了不同程度的限购政策。比如太仓,非太仓户籍家庭限购第二套房,通过提高首付比例、交易成本等来增加投资客的交易难度。

  今年8月之后,湖州楼市进入下滑通道,市区部分区域的二手房价格开始回落,一二手倒挂幅度收窄,一些区域的新房价格也出现了下调,购房门槛的下降并没有刺激成交,而是带出了市场观望情绪。个别楼盘的热销,也阻挡不了昆山楼市的下滑,9月昆山楼市成交环比8月下跌16.6%,10月成交环比9月下跌25%。

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