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盛松成:目前中国房价平稳或小幅下降是好事
作者:镇安益铭地产  更新时间:2018-12-04 11:47:09
盛松成:目前中国房价平稳或小幅下降是好事提要:房地产调控不仅关系到经济发展,而且与国计民生息息相关,所以政府合理、适度调控是必要的。

  我国房地产市场全面调控至今两年有余,调控效果明显,房价实现了基本平稳或者小幅下降。价格调整的影响开始向销售量、资金端及土地市场传导,整个产业链的降温意味着调控已经取得了阶段性的成果,其意义重大。

  目前我国房地产业已经发展到一个新的阶段,但高房价问题依然存在。首先,核心城市房价收入比保持在20以上的水平,部分城市超过30,不仅超过国际普遍认可的水平,也比美国和日本楼市泡沫破裂前高出数倍(日本首都圈和京畿圈10-12,美国4-5)。其次,目前有业内人士预测我国房地产市值达到65万亿美元(约450万亿人民币),已经超过美国、日本和欧盟三个地区楼市价值的总和。再次,北京大学近日举行的“我国居民财产差距与收入分配问题研究”成果发布会相关报告显示,我国居民房产价值占总财产的比重已经达到超高水平,房价也成为推动居民财产价值升值和差距扩大的重要原因。2002年至2012年间,居民总财产分布差距基尼系数上升了38.7%,其中45.4%是由房价上升引起的。这都说明我国房价已经达到了相对较高的水平,房价继续上涨将会带来风险。

  调控成果来之不易,因此,不能让调控半途而废,前功尽弃。我国十五年的房地产调控经验证明,我国房价上涨容易下跌难。坚持调控不放松能够实现“五个有利于”:一是有利于扭转房价只涨不跌的预期,二是有利于防控房地产市场风险进一步上升,三是有利于实现房地产市场“软着陆”,避免美日断崖式调整,四是有利于贯彻落实“房住不炒”的政策基调,加快构建长效调控机制,五是有利于资金“脱虚向实”,振兴实体经济。坚持调控不放松体现了我国化解房地产市场风险、解决高房价策略的三个特点:着眼长期、主动调整、平稳化解。这与美国和日本房价泡沫破裂时候的着眼短期、被动调整、波动剧烈三个特点形成鲜明对比。

  1991年日本楼市泡沫破裂,房价短期内暴跌。当年首都圈和京畿圈新房均价一度分别达到106.4万日元/平米和102.7万日元/平米,1992年这两个地区房价分别下降了34%和49%,并进入连续十几年的下降期。房地产市场风险向金融市场及实体产业传导,导致日本经济结束了高速发展的黄金时期,陷入了二十多年的低速发展。2007年美国次贷危机时房价大跌,2008年12月标准普尔20个大中城市房价指数为150.54,较2007年1月(202.31)下降了26%,并进入连续六年的下降期。

  与美、日的土地私有制不同,我国土地是国有制。我国政府因此也具备了比美、日更强大的土地供给调整能力。调控效果取决于政府的决心。如果供给主动去匹配需求,就能稳定房地产市场,确保调控成功。近两年的调控实践也已证明了这一点。

  房地产对经济增长尽管仍有较大的贡献,但巩固调控成果的意义更为重大,必要时可以接受牺牲短期部分经济增长的代价。实际上,房价稳定,哪怕是小幅下跌,短期内也不会对经济增长产生较大负面影响。通过增加供给(包括租赁住房)来满足刚需群体的需求,在一定程度上也能保障房地产投资和销售的基本平稳。基于此,以往房地产市场的判断逻辑将会失效,部分业内人士预言房价在2019年将会反弹甚至报复性上涨的言论也将成为一纸空谈,房价在2019年甚至未来几年内都将保持相对平稳,没有报复性反弹的基础。控制住房价的同时,通过振兴实体经济,不断提高居民的收入水平,使得未来居民收入的增长长期超过房价的上涨,不断缩小房价收入比,通过“挤泡沫”而非“刺破泡沫”的方式,保障我国房地产市场实现“软着陆”。我国长期、平稳消除房地产泡沫将创造历史奇迹。

  一、房价上涨得到控制,市场整体降温

  从国家统计局公布的70个大中城市房价指数看,城市房价上涨基本得到控制。从环比看,4个一线城市新建商品住宅销售价格指数9月份由涨转跌,10月稳定不变。二手住宅销售价格指数下降幅度增加,9月环比下降0.1%,10月份降幅上升到0.2%。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格指数的涨幅继续收窄,10月份分别上涨1.0%和0.3%,涨幅比上月分别回落0.1和0.5个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格指数也呈现趋稳态势,10月份35个三线城市新建商品住宅价格上涨1.1%,涨幅比上月扩大0.2个百分点;二手住宅销售价格上涨0.5%,涨幅比上月回落0.3个百分点。

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