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北京“限竞房”土地市场调查:企业拿地意愿低迷
作者:镇安益铭地产  更新时间:2018-12-06 16:21:09
北京“限竞房”土地市场调查:企业拿地意愿低迷提要:2018年底,北京土地市场迎来了最后一波集中供应。11月26日当天,北京土地市场密集成交了12宗地块,包括8宗“限竞房”地块、2宗共有产权房地块、2宗普通商品住宅地块。当天12宗地块总成交金额316.46亿元,相比总计271.24亿元挂牌起始价,平均成交溢价率16.67%,其中5宗地块接近底价成交。

  (来源:中国经营报)

       “不。”一位全国性大型开发企业土地资深人士这样回答《中国经营报》记者,他简单直白地否决了公司在北京获取“限竞房”地块的意愿。

  2018年底,北京土地市场迎来了最后一波集中供应。11月26日当天,北京土地市场密集成交了12宗地块,包括8宗“限竞房”地块、2宗共有产权房地块、2宗普通商品住宅地块。

  当天12宗地块总成交金额316.46亿元,相比总计271.24亿元挂牌起始价,平均成交溢价率16.67%,其中5宗地块接近底价成交。

  根据贝壳找房研究院、以及记者统计的成交数据,到当日为止,2018年北京土地公开市场成交了65宗地块,规划建筑面积共计779万平方米。其中46宗住宅用地规划建筑面积约549万平方米。

  2018年迄今为止全部土地的成交面积,仅相当于2017年1380万平方米的56%;今年已实现的1526亿元土地出让金,则相当于2017年2796亿元的55%。

  限竞房地块已经是北京住宅用地供应的主要土地类型。2018年底前,根据北京市国土部门披露,还有6宗限竞房地块将在12月份出让,规划建筑面积约75万平方米,挂牌起始价格为139.19亿元。

  但这些等待成交的限竞房地块,面对的是开发企业难以提振的拿地意愿,以及地块成交楼面价下降的尴尬。

  “限竞房”地块占主导

  11月26日,北京市土地交易中心原本会有13宗地块进行出让,但位于顺义区北小营镇的一宗共有产权房地块因无人问津,最终流拍。北京市国土部门也已经确认,因故暂停该宗地块的出让。

  同日出让的2宗位于丰台区花乡白盆窑村的限竞房地块,成交总价高达128.6亿元。而这2宗限竞房地块前身是共有产权房地块,今年初挂牌后双双流标。此次重新调整为限竞房出让后,竞买条件里限定的地块内商品住宅销售限价从4.3万元/平方米,调高至6.77万元/平方米,成为当日成交限竞房地块的价格“新贵”。

  毋庸置疑,限竞房地块是主导11月26日北京土地市场成交的“主角”。所谓限竞房地块,指的是北京市国土部门按照“限房价、竞地价”方式出让的土地,这类地块限定了商品住宅销售价格,且购买后5年内不得出售。

  除了一宗位于密云新城的成交价不到6000万元的限竞房地块外,11月26日成交的其他7宗限竞房地块,悉数落入国企、央企之手,包括北京城建、华发股份、首开股份、北京住总、中铁置业等。

  这8宗限竞房地块里,最高溢价率为49.3%,为北京住总以17.7亿元取得的大兴区采育镇一宗限竞房地块。这宗地块限定商品住宅销售均价不超过3.1万元/平方米,经测算地块内住宅部分摊占的成交楼面价约为1.9万元/平方米。

  成交总价最高的是位于丰台区花乡白盆窑村一宗限竞房地块,中国中铁股份有限公司附属企业以70.2亿元价格取得了这宗地块,溢价率25.36%。该宗地块限定商品住宅销售均价不超过6.77万元/平方米,经测算地块内住宅部分摊占的成交楼面价约为4.42万元/平方米。

  而当天成交溢价率最低的是北京未来科学城置业有限公司、北京城建与中国金茂联合体竞得的位于昌平区北七家镇未来科学城南区一宗限竞房地块,挂牌起始价为40.6亿元,成交价41亿元,溢价率不到1%,接近底价成交。

  这宗昌平区未来科学城南区限竞房地块限定商品住宅销售均价不超过5.42万元/平方米,经测算该宗地块内住宅部分摊占的成交楼面价约为2.9万元/平方米。

  “2016年下半年刚推出限竞房地块时,成交楼面价与地块内商品住宅销售限价的差额只有1万元/平方米左右,基本没有利润。如果管理上稍微粗放一些,项目就会出现亏损。”一位上市地产企业北京公司负责人告诉记者,最近北京土地市场成交的限竞房地块,楼面价与限价的价差达到2万元/平方米左右,利润空间在拉大,“项目算账不成问题。”

  而且,为了让这些限竞房地块顺利出让,北京市国土部门甚至在地块出让方式上给予开发企业更为宽松的条件,以缓解资金压力。

  “北京土地招拍挂出让要求报名企业逐一交纳竞买保证金,但这批出让的限竞房地块允许开发企业可选择采用共用方式支付竞买保证金。”这位上市地产企业北京公司负责人解释,开发企业交纳一宗限竞房地块竞买保证金,即可参与其他部分限竞房地块竞买。

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