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一二线城市土地市场年末冲刺 楼市供求格局酿变
作者:镇安益铭地产  更新时间:2018-12-08 21:19:15
一二线城市土地市场年末冲刺 楼市供求格局酿变提要: 从整体看,房企拿地的意愿比2018年上半年明显退烧。因房企资金压力的逐渐出现,对非优质地块积极性降低,对总价较高地块相对谨慎。临近年底,土地市场迎来了久违的成交高峰。

       (来源:网易财经)

        从整体看,房企拿地的意愿比2018年上半年明显退烧。因房企资金压力的逐渐出现,对非优质地块积极性降低,对总价较高地块相对谨慎。临近年底,土地市场迎来了久违的成交高峰。

  11月26日,北京出让13宗地块中成交12宗,成交总金额高达316.46亿元,单日成交数量与金额均为史上最高;当天,北京、上海、杭州等多个城市,合计成交的土地金额达428.2亿元。

  一二线城市的土地市场似乎正在回暖。据统计,整个11月,一二线城市合计供应的土地已近1500宗,往日供应稀缺深圳加入推地大军;12月,热点城市厦门、南京也都将迎来年底出让热潮,合计入市地块达30宗、起拍总价255.8亿元。

  多位业内人士表示,虽然一二线城市的调控政策严格,但对于部分资金充裕的房企来说,依然会集中拿地。而土地供应的大幅增加,意味着在未来将上市大量的房源。

  这使得供需结构的缓解,未来房价有望保持平稳。“土地供应的大幅增加,会在一两年后形成供应量,市场整体来说将会保持稳定。”住建部住房政策专家委员会主任顾云昌表示。

  值得关注的是,在部分城市,供应大幅增加给开发商带来了去化和竞争压力,比如北京的限竞房在短期内的供应大增,在很大程度上平抑了整体房价。

  年底抢地潮

  中国房地产在2018年进入下行周期,土地市场亦是如此。过去10个月中,土地流拍现象在多地上演。据统计,前三季度土地流拍数量已达到888宗,10月百城土地溢价率下降至12年以来新低。

  年内,大部分城市卖地的金额涨幅放缓,截至11月26日,全国卖地最多的50大城市合计卖地3.21万亿,同比上涨7.3%,是多年来的最低涨幅。

  到了年底,地方开始坐不住了。大部分卖地持平或者减少的城市,开始明显增加土地供应;部分城市修改了土地出让规则,包括减少保证金、共用保证金等,减低土地成交门槛,导致年末土地成交高峰出现。

  例如,11月7日,广州集中挂牌18宗地块,总起拍价约316.8亿元,刷新了今年起拍总价的纪录;同日,济南一口气推出了12宗土地,总面积约为45万平方米,总起始价约46.49亿元。

  土地稀缺深圳,也开始加推地块。据深圳土地交易中心官网显示,截至目前,11月共计有11宗地块出让,其中包括居住用地4宗,商业办公地5宗,物流用地和工业用地各1宗。

  据统计,一线城市11月供应的土地合计高达90宗,刷新了最近几年的纪录,而二线城市供应量也有所上涨,11月供应土地合计1400宗,创年内新高。

  这一趋势在12月还将延续。因交地的原因未赶上11月出让热潮厦门,随着中止地块的恢复出让及新增供应,12月将有8宗地块陆续入市交易,新增供应77.86万平方米,总起拍价达137亿元;南京(不含溧水、高淳)也将在11月29日至12月18日出让22宗地块,起拍总价约118.8亿元。

  供应提升带动着开发商的拿地热情。11月19日至11月23日一周内,26大城市在土地出让金上升情况下,成交土地数依然达到26块。热情从成交价也得以体现,11月一线城市楼面均价为10221.62元/平方米,环比上涨33.33%。成交溢价率则出现分化。以北京11月26日成交地块为例,除了采育0128地块竞争到溢价率49.3%外,大部分依然处于平稳中,基本溢价率集中在20%左右,与2018年平均土地溢价率12.8%相比稍有上行,少数土地溢价率为1.56%,甚至0.5%。

  业内人士认为,从近期土地市场的报价与最后的竞价情况看,土地市场最大特点是并没有想象中那么冷,房企依然积极拿地,特别是优质地块,争抢依然激烈。但从整体看,房企拿地意愿比上半年明显退烧。因房企资金压力的逐渐出现,对非优质地的积极性降低,对地块总价较高地块相对谨慎。

  业内人士指出,资金成本的优势将是房企在土地市场最大的优势,未来一二线城市地价超过30亿的地块,民企将很难参与或者单独竞争。

  供应影响房价

  大量的土地供应,在未来将转化成房源入市,2019年市场供应量将明显上涨,以北京为例,据统计,北京累计供应的限竞房土地合计已经多达80块,限竞房的住宅规划建筑面积高达774万平米。按照70-90平米为主测算,将形成超过7万套限竞房。

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