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佳兆业物业上市 在港上市物管增至10家
作者:镇安益铭地产  更新时间:2018-12-13 21:14:37
佳兆业物业上市 在港上市物管增至10家提要:除了佳兆业物业,今年多家房企开始加快旗下物业板块分拆上市的步伐。

  12月6日上午9时30分,佳兆业创始人郭英成右手执锤,敲响了香港联合交易所(下称“港交所”)的上市铜锣。这宣告着,成立19年之久的佳兆业物业(02168.HK)成功分拆上市,成为佳兆业继佳兆业集团、佳云科技、ST生化、佳兆业健康、南太地产后的第六个上市平台。

  除了佳兆业物业,今年多家房企开始加快旗下物业板块分拆上市的步伐。如碧桂园旗下碧桂园服务、雅居乐旗下雅生活、新城控股旗下新城悦已于今年陆续完成上市,而滨江集团旗下滨江服务、中国奥园旗下奥园健康生活、旭辉控股旗下永升服务也纷纷向港交所递交了申请书,意图在资本市场中分一杯羹。

  深圳一位房地产资深评论人告诉时代周报记者,由于此前物管公司的持续增长能力和商业模式不被看好,所以物管一度被认为是“低值行业”。但安信证券指出,目前香港交易所已有多家物业公司上市,一方面可以看到资本正以很强的姿态席卷物管行业,大企业正在跑马圈地构建自己的业务围城,从另一方面也能看出物管行业的潜力。中投顾问房地产行业研究员韩长吉也表示,大型房企分拆物业公司单独上市,一是扩大房企融资规模;二是推动传统物业公司改革,促进轻资产模式扩张,增加盈利点。

  估值难现往日辉煌

  随着佳兆业物业正式登陆港交所,内地在香港主板挂牌上市的物业公司目前已增至10家。除了最早一批上市的中海物业、彩生活、绿城物业等,碧桂园服务、新城悦和雅生活也在今年成功登陆港交所。

  值得注意的是,随着越来越多的物业公司涌入资本市场,其价值也难再现往日辉煌。如今年11月6日在港交所成功上市的新城悦,其在香港发售的2000万股份,仅获36%的认购。股价方面,新城悦上市开盘价报3.06港元/股,较发行价2.9港元/股,升5.52%。但其当日收盘报3.01港元/股,较开盘价跌1.63%。

  与新城悦类似,今年2月9日正式登陆香港资本市场的雅生活,上市当天收盘报9.46港元,较开盘价9港元跌幅为5.56%,较12.3港元的发售价减少23.09%,总市值由164亿港元缩水至126.13亿港元。针对外界提出雅生活此番下跌或存在估值偏高的原因,雅生活管理层回应称,不能因为今天股价跌了,就说雅生活的估值偏高了。公司不会太关注股价,看的是业务经营及长期发展。

  再看佳兆业物业。据悉,佳兆业物业此次全球公开发售部分获超额认购逾20倍,显示出资本市场对其发展的认可。但上市当日收盘报9.24港元,较开盘价跌1.54%,较发行价跌1.49%。对于当日即破发,一位市场人士表示,从佳兆业物业自身原因看,除了偏高的定价,它的物业储备在内房物业港股中位于偏中下游,这对于估值可能会有些许折价。

  时代周报记者查阅各大物管企业财报获悉,截至2018年6月底,碧桂园服务合同管理面积约3.86亿平方米。雅生活合约总建筑面积为1.86亿平方米。绿城服务在管面积达1.5亿平方米。中海物业管理总建筑面积达1.32亿平方米。中奥到家总合约管理建筑面积为6810万平方米。而佳兆业物业总在管建筑面积则为2540万平方米。

  “不过,佳兆业物业股票下跌更多是市场消极情绪的一种波及,偶然性居多。”该市场人士续称,而且佳兆业(物业)的市盈率也比较低,属价值洼地,市场的投资欲望还是比较高。

  仅一家物管公司登陆A股

  物业公司扎堆港股局面的形成,实际与A股上市困难也有较大关系。

  一直以来,A股都是各大物业公司的理想上市地。在回归A股的对外口径中,高估值、拓展融资渠道及解决现金流难题等利好常被企业高管挂在嘴边。房地产与金融资深评论人黄立冲告诉时代周报记者,回归A股后确实会提高企业股票市场估值,以大盘股为例,A股比H股估值高30%左右。时任碧桂园集团首席财务官吴建斌也曾公开表示,相同业务的上市公司在A股和香港股市的PE值依然有差异,公司经过研究后认为国内上市更为理想。

  不过,目前仅有南都物业一家成功登陆A股。深圳市物业管理行业协会副秘书长刘双乐曾表示,由于A股实行注册制,还没有确切的时间表,在审批制下,多数公司获证监会受理正排队申请上市,因此,在A股上市注定是一个艰难和漫长的过程。“所以不少公司选择在香港上市。”刘双乐称,两个市场对物业公司而言,最大的区别就是在香港上市要比A股上市容易得多,效率也高得多。

  如早在2016年便已向上海证券交易所提出上市申请的碧桂园服务,在经历一年多漫长等待后,其IPO仍无实质进展。2017年底,碧桂园服务宣布撤回其建议分拆的申请,转而选择赴港上市。再如2017年10月便开启A股上市辅导工作的永升服务,在经历近一年等待后,永升服务最终选择向港交所提交招股书。

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