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亦庄八个限竞房贴身肉搏
作者:镇安益铭地产  更新时间:2018-11-02 13:22:06
亦庄八个限竞房贴身肉搏

  最低三百万最高超千万同质化新盘寻求差异化
  亦庄八个限竞房贴身肉搏

  10月19日,北京以近80亿元出让了三宗限竞房用地,其中除了房山青龙湖地块底价成交外,其余两宗位于亦庄的限竞房用地,都出人意料地引发了激烈的竞价。其中经济技术开发区河西区X89R1地块吸引了4家竞买主体参与现场竞价,经过55轮的竞价,最终金隅以33.2亿元,溢价率24.34%将其收入囊中,成交楼面价34836.26元/平方米。同区位的X89R2地块,也经过了25轮竞价,最终被金茂+中铁建+路劲联合体以37亿元揽入囊中,溢价率17.46%,成交楼面价32937.64元/平方米。

  凭借土地市场的火热,亦庄已经成为北京楼市未来供应的主要集中地。数据显示,目前亦庄区域已经确定案名,在售和即将开售的限竞房项目就有6个,再加上新成交的这两宗河西区的限竞房用地,未来区域的限竞房供应总量在万套左右。而这些项目又都有一些共同点:售价相差不大,户型都受到政策限制,又都是品牌房企开发,同质化本已十分严重,再加上大体量的供应,无疑会让区域的开发商们展开近身肉搏。在同一命题下,开发商将会如何破局,购房人用脚投票的结果如何,成为年内楼市的一大焦点。

  普通商品房、限竞房、共有产权房集中入市

  目前北京限竞房最集中的区域就数南城的大兴了,近几年“南城计划”和首都第二机场的政策利好让大兴区域的前景备受期待,而作为大兴的重要板块,亦庄板块更是聚集了多个限竞房新房项目。数据显示,截至10月19日,大兴区共有限竞房项目13个, 其中6个位于大亦庄区域,包括首开熙悦林语、首创禧瑞天著、瀛海府、和悦华锦、万和斐丽和即将入市的金麟府。

  有趣的是,这些限竞房项目售价相差不大,都在5.2万元左右,所售户型也都差不多。在10月19日最新成交的两宗限竞房用地同样位于亦庄板块,售价也控制在5.2万元。一时间亦庄聚集了8个可售的限竞房,供应近万套,这必然导致了相互的竞争关系。

  一位亦庄限竞房的潜在买家告诉北京青年报记者,随着可售限竞房的增多,新盘开发商的态度也有点不一样了。以前开发商都是奇货可居,开个盘不是推三阻四,就是神秘兮兮的。今年可好,入市前先提早曝光户型,供君选择。预售证还没批?也没关系,可以先排个卡,开盘前一定提早通知。

  根据机构提供的数据,北青报记者盘点了下8个限竞房项目,全部位于五环至六环间。而且限价均在5.2万元左右,项目间的价格差仅在百元左右。户型方面,亦庄板块的几个限竞房均瞄准了改善人群,除了少数一居室和两居室外,多数供应的房源都是三居四居,面积段从56平方米一直到138平方米不等。

  要知道亦庄区域的楼市供应还不仅仅是限竞房,还有在售的普通商品房和共有产权房。临近南海子公园的亦庄金茂悦是亦庄区域的老项目了,连续多年成为区域销冠,如今项目在售为亦庄金茂府部分,主打高端千万级的科技别墅。另外,低总价的共有产权房已有三处落子亦庄,其中去年22.2亿元成交的河西区共有产权房用地,是亦庄单价最高的共有产权房,销售价格为3万元/平方米(含全装修费用),将提供千套左右的房源。

  业内人士认为,亦庄的供应未来将覆盖高、中、低三个价位,其中供应量最大、竞争最激烈的就是中等价位的限竞房了。

  最终是产品对比同价同区位考验开发商功力

  随着亦庄供应的增加,如何在同质化的项目中突围,将是考验区域开发商功力的重要课题。

  在目前的大亦庄板块中,围绕南海子公园又分为亦庄河西板块、旧宫板块、瀛海板块,三个区域的限竞房不但供应量大,而且价格相差不大,户型雷同,面向的也是同一批购房人。

  像亦庄河西板块的和悦华锦项目,由保利、首开、金地联合开发,限价52695元/平方米,同属河西板块的金麟府也即将入市,同样限价 52695元/平方米。而瀛海板块已经开盘的万和斐丽,则限价52449元/平方米,瀛海府也限价52449元/平方米。旧宫板块的首开保利熙悦林语限价为52315元/平方米。此外,10月19日新出让的两宗亦庄河西区住宅用地,限价同样为52695元/平方米。不难看出,几个同属大亦庄板块的项目不但位置邻近,售价也相差不大,基本在5.2万元/平方米左右。

  同样都受70/90政策的限制,这几个项目之间的竞争可谓是近身肉搏,各家开发商都拿出了看家本领。

  保利主要操盘的和悦华锦选择将该项目纳入近年口碑很好的和悦系。同时,该项目并未采用时下限竞房流行的高低配的方式,建成别墅加高层的产品,靠别墅部分赚取溢价,而是按照1.8的容积率全部开发成6-8层的电梯洋房。此外,可移动的多变空间也是和悦华锦销售人员口中的卖点。

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