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北京地价5年来首降:楼面价环比降4% 供地计划未完成
作者:镇安益铭地产  更新时间:2018-12-22 21:47:33

  平均楼面价为2.39万元/平方米 环比下降4% 低溢价成交成为常态 供地计划未完成

  国土局的交易大厅曾一度沸沸扬扬,交易室内,各家开发商代表频频举牌,甚至不乏相互间怄气竞价的场景。而在交易室外,唯一的出口也早已被围得水泄不通,媒体记者们通过监控器等待着一个又一个地王的诞生。但在今年,这样的热闹场面已经少之又少了,参加土地拍卖的开发商代表几乎都怀揣着明确的价格红线,一旦竞价超过了红线就绝对不再举牌。正是在这样的氛围下,今年的土地成交热度大降,举牌竞价超过20轮的地块就已经算是竞争非常激烈的了,而绝大多数的土地都是在溢价率不足20%的状况下成交的。根据北京中原地产数据显示,截至今年11月底,北京成交住宅地块的平均楼面价为2.39万元/平方米,环比下降了4%,平均溢价率为16%,环比下降10%,这也是5年来,北京土地的成交价格首次出现下降。

2018年1-11月房企土地成交面积排行榜

  12月卖地61.75亿元 全部为低溢价成交

  在11月份单日成交12宗土地,收入超300亿元之后,土地供应热度不减。12月份市国土局继续加推土地,截止到12月12日,新推出的4宗住宅用地全部位于顺义区,并且无一例外地都没有经历激烈的竞价,皆为低溢价成交,合计收金61.75亿元。不仅如此,12月北京土地市场还将有7宗土地挂牌出让。

  最近加推的4宗地全部位于顺义区,其中12月5日出让的两宗土地,都是顺义新城第13街区的住宅用地,一块规划建筑面积为42028平方米,起始价7.6亿元,另一块规划面积为104180平方米,起始价19亿元。两宗土地限价一样,均价售价均不超过43467元/平方米,且最高销售单价不得超过45640元/平方米,并且都执行“70/90”政策。

  没有悬念,这两宗土地最终均是低溢价成交,分别被华润和新城以8.85亿元和23.3亿元拿下。值得一提的是,此次新城在北京拿地,尚属首次。

  一周之后,12月11日,北京市土地交易市场又成交了2宗普通商品住宅用地,依旧采用“限房价、竞地价”的交易方式。这两宗土地都位于顺义区。一宗是顺义新城牛栏山组团,另一宗是顺义区高丽营镇地块。最终仅经过了数轮竞价,牛栏山地块就被合景泰富以9.2亿元竞得,溢价率为30% ,成交楼面地价为23880元/平方米。高丽营镇地块则被 龙湖+首开+万科+东方华美联合体以20.4亿元竞得,溢价率仅为7% ,成交楼面地价为31390元/平方米。

  不难看出,四宗新成交的住宅用地全部是低溢价率成交,最高溢价30%,最低溢价仅7%。

  北京青年报记者梳理今年土地成交发现,今年北京经营性用地成交最高溢价率出现在今年1月份,京投发展在密云获得的地块,溢价率达50%,之后土地交易逐渐冷清,溢价率走低,即便竞争最为激烈的丰台白盆窑地块,经过了64轮激烈争夺,但最终的溢价率仅为25%。

  地价平均2.39万元/平方米 5年来首降

  这种低溢价率已经成为了今年土地交易的惯有模式,甚至直接导致全年的土地成交价格出现下调。

  北京中原的数据显示,今年截至11月底,在住宅用地方面,北京住宅用地累计成交46宗,成交面积549万平方米,环比下降43%;平均楼面价为2.39万元/平方米,环比下降4%,值得注意的是,这也是5年来北京土地市场出现年度楼面地价环比下跌。总成交金额1311亿,环比上年下降45%。平均溢价率为16%,环比下降10%。

  很显然无论是整体的土地价格还是溢价率都明显下调,楼市的冷风已经不仅仅局限于住宅交易中,土地市场同样感同身受。

  根据北京中原的统计,在今年北京土地市场成交的46宗住宅用地中,限竞房用地成交达35宗,成交面积421.54万平方米(其中,25宗住宅用地执行70/90政策),占比76%。截至今年11月底,北京土地市场限竞房供应30宗,供应面积354.18万平方米,其中有5宗地块已入市。

  另外,除了限竞房,在今年的住宅成交用地中,共有产权用地成交10宗,成交面积114.94万平方米,不限价住宅用地1宗,成交面积12.6万平方米。而五六环之间住宅用地成交15宗,成交面积188.45万平方米,成交量最多。

  郊区拉低宅地楼面平均价

  至于土地价格的下调,根据我爱我家研究院的分析,除了市场自身的调节外,也与土地供应多位于郊区有很大关系。数据显示,11月居住类用地楼面价23390元/平方米,微低于前11个月居住类用地平均楼面价23879元/平方米,亦低于10月居住类用地楼面价31852元/平方米。11月重点成交的12宗居住类用地除2宗位于丰台外,其他10宗均位于郊区,尤其2宗位于远郊密云、延庆两区,成交楼面价仅6000+元/平方米,拉低整体市场均价。

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