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房企并购背后的贷款秘密
作者:镇安益铭地产  更新时间:2018-11-06 17:38:06
房企并购背后的贷款秘密

融创收购万达的整个文旅运营团队,万科拿下华夏幸福(23.710, 0.11, 0.47%)部分环京项目——短短一个月,房地产市场上的并购大动作迭起。

在土地准入门槛提高、信贷紧缩、贷款进入密集兑付期的背景下,房企正将并购作为规模扩张和业务转型的“利器”,除了实现迅速“上位”,他们还希望收获“变相”使用的资金。

世联行(4.850, 0.12, 2.54%)地产顾问股份有限公司董事长陈劲松指出,大房企手里没有余粮,并购成为融资手段,“一个项目如果(单独)向银行贷款,银行肯定不给。但如果并购,可以向银行申请并购贷”。

多名房企的财务负责人告诉经济观察报,此前两年,并购贷是房企融资的一个重要来源。

但这条融资“捷径”伴随着监管层强管控的来临正被“封堵”。据了解,今年房企并购贷的申请单数依然很多,但符合监管要求的、能够落地的并购贷数量不到去年的1/10。

不过,一名闽系百强房企的财务负责人表示,哪怕准入条件收得更紧,申请难度增加,只要有空间,房企还是会考虑使用这种融资手法,毕竟现在房企都在拓宽融资渠道。

并购曾是房企融资的主要方式

继去年以438.44亿元拿下万达13个文旅项目91%的股权后,10月29日,融创中国(01918.HK)又宣布,将以62.81亿元的价格收购万达原文旅集团及13个项目的设计、建设和管理公司。

同个月初,华夏幸福(600340.SH)公告称,北京万科拟通过收购华夏幸福旗下5家项目公司部分股权的方式,与华夏幸福合作开发位于环京区域的10宗地块,交易对价暂定约为32.34亿元。

这两起并购,是近两年房地产并购大潮的缩影。普华永道发布的《2017年中国房地产行业并购回顾》显示,去年全年,中国境内房地产相关的并购交易482笔,数量同比增加6.4%;交易金额约810亿美元,同比增加30.6%。

步入2018年,调控继续深化,迫于规模扩张、获取土地储备、多元化转型的需求,房企的兼并动作仍在持续。“国资企业、上市企业和房地产企业,这‘三驾马车’都是近年来各大银行并购贷款业务开展的主力客群。其中,由于房地产企业单笔并购交易金额较大的特点,过去该类业务在整体并购贷款业务量的占比甚至超过1/3。”谢洋(化名)告诉经济观察报。

谢洋是一家股份制银行投行部门的资深员工,主要负责股权与并购业务,拥有丰富的并购融资经验。

房地产并购这个领域里,按照客户评价主体和风险控制侧重点的不同,主要分为房地产公司股权类并购以及房地产项目类并购两种模式。

谢洋所经手的并购贷多数涉及城市更新,也涵盖在上述两种模式中,按照城市更新进度划分,包括三类:一类是房企并购公司的股权,从而拥有该公司名下所持有的土地,这些土地的性质往往还是工业用地,需要变更土地性质再进行开发,这类属于相对前期的阶段;另一类则是并购时,土地已经是具备基础建设条件的熟地,土地性质是商业或住宅用地,可以直接开发,这类属于中期阶段;还有一类是中小型房产企业此前拿了地,并开发了一部分,但后面无论是基于市场形势的变化,还是企业自身的销售能力或融资能力,都难以持续经营开发,因此将进展中的土地及在建工程打包出售给有开发能力的大房企。

一位闽系百强房企的财务负责人告诉经济观察报,并购贷以前是房地产企业融资的一种主要方式,特别是这两年,伴随着房地产并购动作频频,并购贷更是风生水起。“过去房企只要拿到一个项目并签下协议,就可以跟银行谈并购贷”。

并购贷之所以颇受青睐,相较其他融资渠道,它有着独特的优势。谢洋说,并购贷款最大的特点在于可用于支付并购交易价款,换句话说就是可以用来投资股权。

而按照银保监会的规定,中国境内银行其他品种的表内贷款只能用于流动资金周转(包括生产经营用款及置换其他债务等)、项目贷款,不能直接用于股权投资或者资本性支出。

此外,以开发贷为例,银行对申请贷款的房企设置了“四三二”红线,即四证齐全、30%自有资金、二级开发商资质。但并购贷属于前端融资,在前两年,银行对发起申请的房企自有资金要求很低。

上述闽系百强房企财务负责人举了一个例子:并购交易对价总共40亿元,在进行土地和股权抵押之后,房企几乎可以贷到40亿元,自己出资很少,运用的杠杆更高了。这是一种高杠杆、自有资金使用率相对较低的融资渠道。

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