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楼市“大拐点”已至:三大红利消失 三大背离出现
作者:镇安益铭地产  更新时间:2018-11-06 19:44:19
楼市“大拐点”已至:三大红利消失 三大背离出现

楼市大拐点已至: 三大红利消失,三大背离出现

第一财经日报 吴中宝 荣秋艳

人口红利从长期、金融红利从中期、政策红利从短期,三大基本面因素不断趋同,终于在三大背离出现的时候叠加在一起,形成合力,主导房地产行业开始步入下一个生命周期阶段——成熟期。这次房地产业拐点的来临,并不是行业生死存亡的转折点,只是行业从夏天步入了秋天,凛冬不会来临。房地产业将从土地竞争步入产品竞争时代,未来的房企将越来越像制造企业,真正开始回归正常企业所应该有的属性:雕琢产品、深耕市场、客户至上。

当前房地产行业正面临三大背离

从行业数据表现来看,当前房地产行业正面临三大背离。

(一)供求端的背离。

地产投资增速高位与销量增速低位相背离,未来回款压力恐成为压垮骆驼特别是中小骆驼的最后一根稻草。

从国家统计局数据看,今年房地产行业保持高位增长态势:前三季度,全国房地产开发投资完成88665亿元,同比增长9.9%,维持高位增长;而房地产销量增速则开始低位放缓,前三季度商品房销售面积119313万平方米,同比仅增长2.9%,增速在1~8月份4.0%的基础上大幅回落1.1个百分点。供给的高增长与销售的低增长呈现出显著背离,但展望未来,背离最终仍将走向趋同。

从投资结构来看,投资增长主要受土地购置费以及施工成本上升的推动,预计未来随着房企资金压力加大,房地产投资增速会趋于回落。因此,未来供给和需求端增长同步放缓会是大概率走势。在需求倒逼供给放缓的走势下,房地产企业的销售回款就成为周转的最关键环节。负债率过高或者融资能力较差的中小企业面临的生存压力会更大。

(二)资金端的背离。

短期资金改善与长期资金趋紧相背离,融资成本未来不断升高,房企扩张能力会不断受限。

这种背离的形成,一方面缘于当前金融环境总体处于“宽货币、紧信用”的局面,短期资金面总体较上半年宽松,但长期来看,美元加息周期下国际货币环境只会越来越紧。另一方面,得益于债券融资放行,以及这轮上涨周期销售强劲带来的定金及预付款大幅增加,房企自筹资金增加,短期资金面改善。

今年1~9月份,房地产开发企业到位资金121882亿元,同比增长7.8%,增速比1~8月份提高0.9个百分点。其中,国内贷款18041亿元,下降5.1%;利用外资43亿元,下降61.7%;自筹资金40596亿元,增长11.4%;定金及预收款40259亿元,增长16.3%;个人按揭贷款17522亿元,下降1.2%。但长期来看,房企不但与其他企业一样,面临融资成本不断抬升的问题,还将面临政策严控资金流入房地产的融资渠道定向收窄问题。个人按揭贷款的下降,也印证了销售增速放缓的隐忧。

(三)企业行为出现背离。

房企补库存需求强烈与土地溢价率下降相背离,反映在风险与机会面前房企决策将更加迷茫。

这还算不上焦虑,而是困惑,体现在决策上就是企业决策的犹豫和分化。三季度末,商品房待售面积53191万平方米,比8月末减少682万平方米。其中,住宅待售面积减少437万平方米。商品房待售面积创近4年来新低,住宅待售面积更是降至2013年以来新低。

企业补库存需求极其强烈:前三季度,房地产开发企业土地购置面积19366万平方米,同比增长15.7%,增速比1~8月份提高0.1个百分点,创年内新高。但这次与以往不同的是,企业在参考过往经营逻辑积极补库存的过程中,拿地胆气却越来越弱:据中指300城土地市场数据,三季度流拍面积占总推出面积的9.3%,为近年来最高值;9月房企拿地溢价率持续走低至7.19%,远低于去年同期的28.08%,创近年新低。可以看出,房企在担心踏空与不敢做多两种情绪中不断切换,决策难度更大,茫然更甚于焦虑。

行业的三个背离,从供求端到资金端到经营端,从外到内、从宏观到微观逐层显现,体现了供需矛盾小周期拐点临近的特征。但这一次的周期拐点和之前我们所说的中国房地产3年一个周期不一样的地方在于,这次的周期拐点不只是反映了短期供需变化的小周期拐点,还叠加了行业生命周期的大拐点——因为从基本面来看,支撑房地产行业高速成长的三大红利正在消失。

人口、政策、金融基本面三大红利正在消失

决定房地产行业大生命周期的三个基本面正在发生转折性变化,支撑行业成长期高速发展的三大红利正在消失,行业正从成长期迈入中低速发展的成熟期。

(一)人口红利正在消失。

我国正加速步入老龄化社会,更不利的是,生育率还在屡创新低。当前我国人口老龄化趋势已经非常明显,60周岁以上老人占比从2011年的13.7%上升到2017年的17.3%,上升势头在今后较长一段时期内仍将延续。比老龄化更严重的是,生育率屡创新低,未来住房消费的新增数量在减少。

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