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原创|暗度陈仓摘地王,北辰实业无奈还是学乖?
作者:镇安益铭地产  更新时间:2018-11-06 20:38:19
原创|暗度陈仓摘地王,北辰实业无奈还是学乖?

2018年11月5日,北京市朝阳区及昌平区两宗地块迎来摘牌,两宗地块均以底价成交,总成交额113.2亿元。

其中,总出让规模达48.66万平方米的北京朝阳区国家会议中心二期用地被北京北辰实业集团有限责任公司(下称,“北辰集团”)拿下,土地出让金达86.63亿元,刷新了北京年内单宗地块成交额纪录。

此次拍卖溢价率为零,再加国家会议中心附近大多为北辰集团产业,行业将此次土地拍卖归为“内定”。

值得一提的是,为避免遭受外界质疑“为何不由北辰实业拿地国家会议中心二期用地,是否会存在同业竞争”,北辰集团的地产业务长期以来由旗下子公司北辰实业(601588.SH)负责。

但这次土拍之后,北辰实业发布公告表示,由于国家会议中心二期用地资金需求量较大,投资回收期较长,北辰实业于2018年10月24日召开董事会会议,决定不参与该项目的竞拍。

另外,北辰集团特向北辰实业出具了关于避免任何潜在同业竞争的《承诺函》。承诺可有效解决北辰集团与公司可能存在的任何潜在同业竞争,保护公司及广大投资者的利益,不会对公司产生不利影响。

《承诺函》中还表示,北辰集团会委托北辰实业负责该项目运营管理等相关事宜,并向北辰实业支付相应的运营管理费。并且在未来,会在适当时机把该项目按照合理的价格转让给北辰实业。

据资料显示,家会议中心二期用地位于北京市朝阳区奥林匹克公园中心区内,总用地面积预计为13.87万平米,总地上建筑规模预计为48.66万平米,其中B25、B26地块为会展中心,B23、B24地块为配套建筑(酒店、商业及写字楼),该项目建成后需全部自持。

而北辰实业方面则表示,“本次北辰集团所作出的承诺事项有助于保障公司会展业务优势,从而提升公司未来市场竞争力和可持续发展能力。”

为此,低调已久的北辰实业通过母公司操作变相摘下了一块地王,引起外界关注。

北辰实业为何如此大费周章,要通过母公司进行操作?

对此,一位业内相关人士告诉新地产财经记者,“这与保上市公司市值以及母公司输送利益有关。”

众所周知,地王项目难操盘,不仅利润低,销售年限长,如果是借贷操盘每年还要支付大量的借贷利息。

而这些年来,北辰实业就拿了很多难操盘的地王项目。

“这与这些年来,北辰实业在地王项目上吃了太多的亏,若再通过上市板块拿地王,或极大的增加上市公司的财务负担,这次通过非上市板块操作,说明这家企业终于学乖了。”该人士表示。

需要特别注意的是国家会议中心二期用地一经明确要求需开发商全部自持,也说明了该地块的回报期会十分漫长,如果由北辰实业摘下,那上市板块将“绿”不见底。

而通过母公司拿地,北辰实业不仅省下了巨量的拿地款保持了财务安全,后期还能收获不少的运营费用,增加上市公司营收。

在公告之后,北辰实业在股票市场迎来了许久不见的“红字”收市。

地王拖累市值

北辰实业创建于1997年,这一家成立20多年以房地产为主,经营酒店、购物中心、会展业务为辅的企业似乎有“地王瘾症”。

据新地产财经记者不完全统计,成2008年至今,北辰实业在全国十四个城市共拿地王超过20宗。

尤其是限购频出的2016与2017年,在严厉调控下,北辰实业逆市高价拿地让市场费解。

尽管高溢价拿地为企业带来大量土储,截止2018年第三季度,北辰实业总土地储备为845.06 万平米,权益土地储备为 719.12万平米。

但高溢价拿地也会为北辰实业的财务状态带来极大的压力,每一次拿下地王,北辰实业的股价都会迎来跌停,资本市场对其价值的认可度一降再降。

根据股价反应,查阅财报可知,北辰实业近10年的资本市场估值分别为为377亿元、75亿元、158亿元、93亿元、73亿元、81亿元、72亿元、127亿元、143亿元、111亿元、154亿元。

377亿元的市值是2008年的数据,这一年凭借奥运的风口,北辰实业辉煌无比,但此后北辰实业再未回归巅峰。

另外,在负债方面,因高价拿地,北辰实业的负债率近年来连续攀高,从2012年北辰实业资产负债率为65.42%,2015年达到了74.97%,2017年攀升至83.29%,2018年第二季度达到了83.76%。

尽管83.76%的负债率依然处于行业的平均水平,并无债务风险。但北辰实业多是通过明股实债、担保等不计入债务报表的方式融资,明面上负债率不高,但实际上各类“花里花哨”的融资方式北辰实业都要为此付出昂贵的利润代价。

例如,当代北辰悦MOMA和北京北七家项目皆是和其他企业合作开发的,项目权益分别为50%和51%。

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