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评论:房企分拆物业上市 是“造壳”还是抢地盘?
作者:镇安益铭地产  更新时间:2018-11-21 09:27:15
评论:房企分拆物业上市 是“造壳”还是抢地盘?

11月6日,新城集团旗下新城悦成功登陆港交所,成为第9家香港上市的物业公司。

与此同时,佳兆业服务、旭辉永升物业等物业公司也进入上市倒计时。

问题在于,为何这些房企开始发展原本不起眼的物业?是“造壳”还是抢占物业服务地盘?

IPO 在港上市物业公司将破十家

11月6日,新城集团旗下的物业公司新城悦在港交所敲钟,成为继雅生活和碧桂园服务之后,今年第三家在港上市的内地物业公司。

据悉,新城悦创立于1996年,目前已发展成为布局全国的综合性专业化物业管理服务商。在服务面积方面,截至2018年4月30日,新城悦签约项目涵盖21个省、直辖市及自治区的53个城市,总合约管理面积达7334万平方米,总在管面积达3703万平方米。

值得一提的是,新城悦也是在港交所主板上市的第九家物业公司,前八家分别是彩生活、中海物业、中奥到家、祈福生活服务、绿城服务、浦江中国、雅生活服务、碧桂园服务。

继新城悦之后,旭辉旗下永升生活、佳兆业物业等物业公司也都在筹备上市。今年8月9日,永升生活服务集团有限公司向港交所提交了招股书,拟赴港上市。据悉,永升生活于2017年4月14日在新三板挂牌,原证券简称为“永升物业”。

据财务报表显示,永升生活2015年-2017年收益分别为3.34亿元、4.8亿元、7.25亿元。2018年第一季度的收益达1.98亿元。今年3月9日,永升物业发布公告称,根据战略发展规划需要,申请公司股票在全国中小企业股份转让系统终止挂牌。

目前新三板上市的物管公司数量在不断攀升,永升生活为什么在新三板上市后又退出呢?业内人士指出,大部分物业企业净利率在3%-7%,物业公司的资产就是一纸合同,是地地道道的轻资产公司。而通过新三板获得的融资额有限,就算融资拿到钱,其投资利润也难以支撑利息负担。对此,记者向旭辉方面求证,截至记者发稿前,并未得到相关回应。

个案 佳兆业物业IPO生变

新城悦之后,佳兆业旗下拆分的佳兆业物业IPO之路也在酝酿中,但较为波折。

今年6月,佳兆业就向港交所递交了物业公司上市申请表格。资料显示,截至2017年末,佳兆业在管的物业建筑面积约为2400万平方米,共计119个物业,包括100个住宅社区和19个非住宅物业。

然而,11月8日,佳兆业发布公告,就建议分拆佳兆业物业独立上市事项称,中国港股通投资者为非合资格股东,不得通过深港通及沪港通交易机制参与优先发售。建议分拆须待上市委员批准、董事会及佳兆业物业董事会最终决定、市场状况及其他因素,故建议分拆不一定实行。

这给佳兆业物业IPO进程增加了不确定性。“类似没有优先发售权属于同股不同权的概念,但是其有特殊性。由于港股通的制度规定,港股通投资者是通过中国结算公司来间接持有股票的,换而言之,股东名册上是没有此类投资者名字,所以本身也会限制部分股票权益。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,此类约束会使投资者相对顾虑,进而在认购股份上比较迟疑。总体上说,这也需要佳兆业适当对类似分拆上市的策略,做新的调整。

不过,在协纵策略管理集团创始人黄立冲看来,不允许深港通和沪港通的投资者参与优先发售是缺乏道理的,深港通和沪港通的投资者都是用港币来买公司股份,其差别是他们的渠道受到政府政策的限制。

“佳兆业用自己的逻辑去解析上市规则,未必能获得联交所的认可,联交所可能以其没有公平对待股东,不同意该安排。接下来,要看佳兆业能否获得联交所和证监会的同意。”黄立冲表示。

在外界看来,对佳兆业而言,分拆上市之后不仅可以减少对物业的“输血”,还为其现有业务多了条“来血”的通道。但在黄立冲看来,除非佳兆业拼命扩张,否则不需要向物业输血,佳兆业是希望分拆物业,多一个资本平台。“事实上物业分拆并不会帮助他们抵御寒冬,只能起到‘鸡蛋不放到一个篮子’的作用。”

对于佳兆业物业的上市情况,记者向佳兆业相关人士核实,对方表示,暂不方便对外公布。

瓜分 争相上市“抢地盘”

传统物管企业一直都在房地产母公司的庇护下生存发展,是什么原因致使它们从幕后走向台前,纷纷追求上市?

在58安居客首席分析师张波看来,现在是物业公司“抢地盘”的阶段,也是它们对资金需求最大的时候。但如果这个时期企业能够上市,未来活下来的概率才能大大提升,进而才有后期“瓜分市场”的资格。

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