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光大300亿信托救急与房企融资
作者:镇安益铭地产  更新时间:2018-11-30 16:21:35
光大300亿信托救急与房企融资

当前,融资成本处于一个上行通道,融资越来越难、期限越来越短、成本越来越高是近来最直观的感受。但面对偿债压力,选择成本高的融资方式成了企业不得已而为之的办法,信托贷款是其中之一。

11月23日,泰禾集团股份有限公司与光大兴陇信托有限责任公司在福州签署战略合作协议,合作总规模不超过200亿元。次日,另一家房企与光大信托签署战略合作协议,涉资100亿元。

今年以来房企融资压力陡然增大,面临的挑战不止于银行信贷持续退烧、公司债大幅萎缩、海外融资难度加大,非标投资通道同样受到限制。即便如此,非标融资中的信托仍受到房企欢迎,逐渐走高的发行成本并不能阻碍房企向信托机构伸出橄榄枝。

除了光大信托,兴业信托近日也与正荣地产签署合作,计划为后者提供100亿元授信额度。而今年以来,还有多家信托陆续与阳光城、泰禾、北辰实业、华夏幸福等房企提供授信额度。

市场人士指出,就今年的市场环境而言,拿到大额度的授信对解决资金困境帮助并不大,更多是起到提振市场信心的作用。

对于中小企业来讲,在股债面临压力的现况下,信托融资由于程序简单,审批环节少,对企业规模要求不高等特点,成为了一种重要的融资方式。

300亿信托合作

接连两天,共300亿的合作,让光大信托赚足了眼球。

11月23日,泰禾与光大信托签署战略合作框架协议,建立全面业务合作关系,总规模不超过200亿元,光大信托拟投放的具体项目、交易结构、金额、风控措施等。

根据协议内容,光大信托将和泰禾在房地产开发、教育养老文化产业等领域开展全面深入合作。双方拟定的合作范围包括债权业务类、股权业务类、产业基金类、资产市场类等。

次日,另一家房企与光大信托签署战略合作协议,涉资100亿元。

光大信托于2014年经中国银监会批准成立,由中国光大集团股份公司直接控股,是中国光大集团金融板块中与银行、证券、保险并列的四大核心子公司之一,经营范围包括本外币业务;资金信托;动产信托;不动产信托等。

截至2018年三季度末,光大信托收入和利润同比增幅均超过100%,资产管理规模增长至5600多亿元。

对于300亿的信托合作,有金融分析人士分析,上述信托额度和动辄上百亿的银行授信类似。但额度和贷款是两个截然不同的概念,由于现在房企符合贷款标准的项目太有限,所以把额度变成贷款还是存在较大的难度。

“这也是现在很多房企有不少尚未使用的银行授信额度,但都缺钱的原因。”

他进而指出,就今年的市场环境而言,事实上拿到额度对解决资金困境几乎没任何帮助。

他续指,这类企业现在遇到的融资困难应该也不小,通过此类合作,借大机构或相关机构的大额度给予市场一定信心。

反映在泰禾的偿债压力上,有数据显示,目前泰禾集团货币资金+受限制使用资金共有219亿元,短期债务为558亿元,长期债务为914亿元。资产负债率为86%,高于行业均值80%;净负债率371%,大幅高于行业均值125%;短期偿债压力为2.55,高于行业均值0.85。

据了解,于11月5日,穆迪发布评级报告,将泰禾的企业主体信用评级从B2下调至B3,并将其发行的高级无担保票据评级从B3下调至Caa1,同时下调其所有评级的前景。

穆迪对泰禾评级的下调理由是,泰禾面临未来12-18个月加剧的再融资风险,同时泰禾的房地产销售收入也低于预期。

另一方面,上述金融人士称,大额授信也是为了避免未来违约。“大家都不希望违约,以前的额度用的差不多,机构就批个新的授信,约定好只用于本信托公司快到期的借新还旧。”

他介绍称,房地产通过信托公司融资,比较传统的方式还是“432”贷款,其他信托贷款应该停得差不多了,要根据项目情况而定。

此外,“432”即拥有4证——国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证,30%开发商自有资金投入,和2级资质。

“还有一种相对创新的方式,就是用股权投资或参股的方式参与‘非432’项目,比明股实债做得更股一些,有好的项目可以做成开发商小股操盘。”

但最基础的操作模式还是信托贷款,即投资者投资信托产品,由信托公司向房企发放信托贷款,房企提供资产抵押、股权质押、第三方担保等,并按约定向信托公司支付利息、归还本金,信托公司再向投资者分配信托收益和本金。

钱从哪儿来?

中国信托登记系统2018年前10个月的统计数据中显示,2018年以来,登记规模稳中有降,信托业务增长节奏明显放缓。

但在房地产企业融资渠道持续收紧的情况下,信托以资金运用方式的灵活优势和金融工具的综合优势,呈现出逆势增长的态势。

有业内人士表示,房地产信托规模增长符合预期,并且短期对信托融资的需求将很难降低。

他指出,对房企而言,今年经营压力较大,房地产调控政策连续出台,发债、银行贷款等融资渠道受限,使得企业普遍资金流偏紧。

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