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广州一日出让10宗地:底价成交常态化 行业洗牌加剧
作者:镇安益铭地产  更新时间:2018-12-19 21:22:04
广州一日出让10宗地:底价成交常态化 行业洗牌加剧

[摘要] 除了地价有所变化。本次出让的10宗地块,有6宗地块的竞得者有着国企背景,涉及的土地出让金共约189.53亿元,占总出让价的73%。

广州一日出让10宗地:底价成交常态化 行业洗牌加剧

时代周报记者 胡天祥 发自广州

10分钟收金近260亿元。锤起锤落之间,广州一天之内出让10宗经营性用地。

12月6日下午,广州成功出让10宗经营性用地,总成交价达到259.6亿元。据悉,本次出让的10宗地块累计占地面积达133.5万平方米,其中3宗位于花都区,1宗位于白云区,1宗位于荔湾区,4宗位于番禺区,1宗位于从化区。

值得注意的是,相较于此前广州土地多以高溢价拍出,本次出让的10宗地块,有8宗是以底价成交。“不仅是广州,从我们的调研结果看,之前拍出的南京某地块,对比同地段的土地价格已经降了30%左右,而杭州之前拍出的某地块,对比同地段已降了50%左右。”华南一家房企中层告诉时代周报记者。

土地市场,不仅是楼市的晴雨表,亦是先行指标之一。“这反映了相当一部分城市的地价已经明显下降,开发商存在买涨不买跌的观望心理;另一方面则是开发商手中能动用的资金也比较少。”上述房企中层告诉时代周报记者,无论是从投资策略还是现金流管理上讲,房企开始控制投资规模。

国企发力

除了地价有所变化。本次出让的10宗地块,有6宗地块的竞得者有着国企背景,涉及的土地出让金共约189.53亿元,占总出让价的73%。

如收获颇丰的广州地铁集团,其先以底价71.09亿元竞得广州白云区白云湖车辆段地块,后以底价63.69亿元摘得广州番禺区陈头岗停车场场站综合体项目地块。此外,保利地产以底价16.53亿元竞得广州番禺区化龙镇现代产业园地块二,中国铁建以17.30亿元竞得广州番禺安美塑料厂地块,越秀地产以17.49亿元底价拿下广州花都凤凰路地块三。广州住宅建设开发有限公司以3.43亿元底价竞得广州荔湾区西湾路156号地块。

“我们公司账上资金比较充裕,而且银行还会主动找我们融资。不过,因国企受负债率的限制,使得我们不能大笔投资。”广州一家国资背景的企业中层人士告诉时代周报记者。

相比负债率低、资金相对充沛的国企,今年以来,在楼市调控与融资收紧双重压力下,部分民企的资金压力逐步显现,诸如中弘股份、五洲国际、粤泰股份等民营房企已经陷入了债务危机。

中国财政科学研究院博士后郑良海表示,正是由于2015年和2016年房企高达1.6万亿元的发债规模,方才有今年的偿债压力。他指出,从年偿还量看,今年房企需偿还3963.48亿元债务,接近2017年的3倍,2019–2021年逐年提高,年偿还规模高达4172.66亿元、4621.51亿元和6713.39亿元。Wind数据显示,2018年一季度末,房企资产负债率上升至79.42%。136家房地产开发企业中,有近40家公司资产负债率超过80%,26家超85%。

受制于融资压力和债务高企,民企们纷纷开始控制投资规模。

“集团有不少区域已经暂停拿地了。”广东一家超大型民营房企工作人员告诉时代周报记者。据悉,该企业在今年第三季度拿地权益金额仅为百亿级别。2017年,该企业拿地金额超过3000亿元。

“因为目前销售市场受到调控政策及大环境影响,很多房企资金回笼都成问题之后,肯定会把回笼资金放在发展首位,减少拿地支出。”上述房企中层告诉时代周报记者,房地产周期下,企业弯道超车的前提是先活下来。所以今明两年,房地产企业会特别注重回款,同时也会加快开发进度。

行业洗牌

事实上,每一次楼市调整期,都会带来行业的重新洗牌。

比如高喊“活下去”的万科,在扩储上同样没有停下。今年前10个月,万科累计新增项目205个,累计耗资1338.17亿元。11月单月,万科共计新增14个项目,权益地价达140.51亿元。财报显示,今年前11月,万科实现合同销售金额5439.5亿元,反超恒大升至房企销售排名第二(碧桂园前11月实现合约销售金额约6636.9亿元,恒大为5352.1亿元)。

今年以来,华润置地也加大了在土地市场的投资力度。2018年前11月,华润置地总计收购了81宗土地,权益土地出让金846亿元。而在2017年前11月,华润置地在全国共收购54个项目,权益土地出让金585.54亿元。

再如定下“重返行业前三”目标的保利发展(原名“保利地产”),也在这两年不断加大拿地支出。2015年和2016年,保利在土地方面的支出分别为656亿元、1214亿元,到了2017年已猛增至2765亿元。2018年前11月,保利斥资近1362亿元获取了124余宗土地。今年12月,保利还以底价16.53亿元竞得广州番禺区化龙镇现代产业园地块二,以约53.84亿元的价格竞得广州白云区三元里的商、住用地。财报显示,2018年1–11月,保利实现签约面积2469.16万平方米,同比增长23.96%;实现签约金额3682.91亿元,同比增长34.28%。

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