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深度研究 | 2018年商业地产大宗交易盘点(房企篇)
作者:镇安益铭地产  更新时间:2018-12-22 09:15:59
深度研究 | 2018年商业地产大宗交易盘点(房企篇)

国内房地产市场从以往住宅开发为主导的增量市场逐渐转向以商业地产投资为主导的存量市场。随着存量时代的大幕缓缓开启,获取优质商业地产筹码的重要性正在显著提升。

在此背景下,大量保险机构和房产基金在商业地产大宗投资市场迅猛崛起,将2017-2020年作为国内商业地产投资的建仓时期。

反观房地产企业,由于住宅开发接近天花板,既有自身发展需求,也是市场倒逼,业务转型势在必行,许多房企开始活跃在存量商业地产领域,本期将盘点2018年房企在商业地产大宗交易领域的表现。

一、房企在大宗交易中表现活跃

2018年1-11月,商业地产大宗交易近90宗;其中,房企参与的交易数量达51宗,占比近6成,表现较为活跃;数量较去年整年有所提升。

其中,房企投资宗数达29宗;房企出售宗数达42宗,房企间的大宗交易数量达16宗。

深度研究 | 2018年商业地产大宗交易盘点(房企篇)

二、大中型房企收并购加剧

调控周期往往是兼并重组的良好时机,资金实力雄厚的大中型房企通常借机通过收购,扩大土地储备和市场份额。 

2018年1-11月,大中型房企收购宗数达20宗;其中,单笔最高成交金额为128亿,由凯德于上月收购上港商业项目;大中型房企收购数量较2017年有显著提升。

深度研究 | 2018年商业地产大宗交易盘点(房企篇)

典型案例——万科(印力)

冲刺商业地产“数一数二“的地位,3年实现2000万平米管理面积

2018年伊始,印力联合万科、TRIWATER收购凯德20个购物中心,拉开了中国商业地产并购的序幕。这宗交易的谈判、定价等细节,或将为之后的商业并购提供样本;对于存量巨大的商业地产而言,通过收并购,优秀的资产管理者接手将提升其价值。

作为万科旗下的商业运营平台,印力因此项收购也获得了极大关注度,收购完成后印力的管理面积将达到1000万平方米,跃居国内商业地产运营第二,仅次于万达。

这笔交易来看,不仅可以提升万科商业网络的广度及深度,还可以更好地发挥平台资源的协同效应。就长期效果而言,万科不但收购了凯德项目,而且保留了凯德优秀的商业管理团队。吸纳这批专业人才,对万科的人才储备及未来的发展具有重要的意义。

深度研究 | 2018年商业地产大宗交易盘点(房企篇)

以其”数一数二“的发展目标,印力不会止步于收购凯德20个购物中心。

典型案例——凯德

逆势扩张,刷新其在华单体项目收购金额纪录

除了万科、保利这类资金充裕的大型房企、央企外,具有新加坡国资背景的凯德也开始逆势扩张。作为进入中国市场较早的外资集团,凯德近年来常被指在华发展步履缓慢。2018年初,凯德集团首次提出2020年管理资产达1000亿新元(约5000亿人民币),每年通过优化资产组合新投资30亿新元(约150亿人民币)的发展目标。此后,凯德明显加大了在中国内地的投资力度。

11月12日晚间,据上港集团公告,凯德集团旗下来福士基金携手新加坡政府投资公司成立的合资公司DIAMOND TWO PTE. LTD.,以127.86亿元收购上港商业项目,刷新了凯德在华单体项目收购金额纪录。

典型案例——融创

成立最大并购基金,进军商业地产存量市场

今年3月初,融创切入商业地产存量市场,发起国内首只存量资产并购基金,也是国内首只由开发商发起、总募资规模最大的商业存量并购基金。3月4日晚,融创(上海)商置有限公司与盛煦地产签署了战略合作协议,其将共同发起国内首只存量资产并购基金,其中双方各占50%权益,目前基金已经开始募集,基金规模约200亿元人民币。这意味着,一直以住宅开发为主营业务的融创中国开始涉足存量商业地产领域。此前融创虽然有一些商业项目,但是多以出售为主。

按照规划,该并购基金将聚焦一、二线城市的核心商业存量资产,例如具备潜力的写字楼、酒店、商场等。基金所投项目将由双方合作运营平台进行运营管理,同时融创地产开发团队提供专业的开发及改造支持,待物业进入成熟运营后,通过多种渠道从资本市场退出。目前,融创在商业地产存量市场动作频频,已有多宗交易,未来将进一步扩张。

典型案例——龙湖

一二线城市新地匮乏,收并购支撑扩张

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