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分拆复星旅文上市遭破发,复星系地产资本图谱捷径难寻
作者:镇安益铭地产  更新时间:2018-12-22 11:43:47
分拆复星旅文上市遭破发,复星系地产资本图谱捷径难寻

作为最早一批赴港上市的内地房企,复星国际有限公司(HK.00656,以下简称“复星国际”)旗下的复地集团(HK.02337,2011年5月13日退市)却呈现出一条不太完美的下滑曲线。为了迎合资本市场“价值观”,近年来,复星国际实控人郭广昌走上了一条“曲线救国”的地产资本图谱,逐渐将地产业务拆分在复星系旗下多个业务板块之中,但着眼当下,复星系地产业务的发展也并不顺畅。

2018年12月14日,复星国际旗下旅游文化集团复星旅文(HK.01992)正式在港交所主板上市。这个打着“文化旅游”招牌,实际上依然离不开地产业务支撑的公司,在上市首日即出现“破发”。由此看来,投资者对其讲述的这个新故事似乎并不买帐。

业内人士认为,从复星国际的发展角度来看,复星旅文的上市将推动复星系地产业务的整体发展。众所周知,作为昔日复星国际旗下主要的房地产开发平台,复地集团曾在2011年之前有过一段辉煌历史,并在2011年退出港股之际拿下过百强房企排名第21位的好成绩。然而,随着复星系投资不断向新的领域倾斜,复星的地产业务板块不断被忽略和淡化。

错失了住宅市场黄金十年的复星国际,在房企纷纷多元化转型的当下,再次表现出多策并举发力地产业务的势头,那么,复星系地产业务能否真正迎来“复兴”呢?

复星文旅”外壳”下的地产资本图谱

一直以来,复星国际因在投资领域长袖善舞而被业内熟知,其投资版图十分庞大,涉及二十多个细分业务。但在众多业务当中,作为复星起家的房地产业务,如今却在逐渐萎缩。有分析指出,复星国际搁浅地产业务的策略或与其创始人郭广昌个人所推崇的投资理念息息相关。

郭广昌热衷于投资,最为推崇的便是香港首富李嘉诚的多元化投资理念。在他的这种资本运作理念下,复星国际一度放弃了传统的地产开发业务,转而在资本市场上另谋出路。此前,在2002年-2012年,复星国际旗下的主要地产业务均在复地集团之内。但为了将集团旗下较为优质的地产业务注入到上市平台,复星国际作了一系列的精心安排。近日刚刚被拆分上市的复兴旅文,便是复星国际结合“旅文+地产”概念,向资本市场讲述的新故事。

为了筹备复星旅文上市,复星国际在2016年-2018年间对复星旅文资产进行重组。虽然筹备近两年之久,但是复星旅文还是未能避免上市破发的尴尬遭遇。2018年12月14日,复星旅文正式在香港联交所主板上市,发行价15.6港元/股,每手200股,据此全球发售完成后的市值将约为190.81亿港元。然而在当日上午9点开市之后,复星旅文的股价便一路下滑,最终收盘价仅为14.74港元/股,跌幅3.97%,总市值180.29亿港元,距离原本计划的190.81亿港元尚有10.52亿港元的差距。

对此,易居中心研究总监严跃进向蓝鲸房产表示,由于文旅地产大多还没有摆脱旧有的地产开发模式,投资者对于文旅上市企业的盈利有所顾虑,资本市场迎合度不高。

蓝鲸房产进一步梳理发现,复星旅文近两年的业绩也并不好看,多年处于净利润亏损状态。据招股书显示,2015年至2017年间,其净利润分别为-9.54亿元、-4.73亿元、-2.95亿元。截至2018年上半年,其净利润为-1.35亿元,而流动负债净额已攀升至73亿元。

为了解决资金紧张的局势,地产板块的销售成为了复星旅文获取现金流的“法宝”。复星旅文董事长兼首席执行官钱建农曾坦言,“地产项目对现金流帮助很大,未来位于云南的丽江项目及苏州的太仓项目亦会有配套度假地产。”据其招股书中显示,在三亚亚特兰蒂斯项目中,包括1004个可销售住宅度假单位,截至2018年6月底,有69.89亿元的待确认销售额均出自于项目销售。而复星旅文上半年的营业收入仅有67亿元。

由此看来,复星国际打出的这张定位于旅游消费的“文旅牌”,依旧没有摆脱地产销售的固有模式,而在其“旅文+地产”的精美包装下,几经周折上市的复星旅文又会面临怎么样的融资前景?

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲向蓝鲸房产表示,开发商将文旅板块上市,主要是解决资金问题,但一般来说股价表现都不会太好。“对于开发商而言,它只是多了一个上市平台,我个人对文旅地产并不看好,因为文旅地产能否做好,不是地产商单方能够决定的,往往会受到运营环节的众多因素影响。”

自2009年国家正式将文化产业和旅游业上升为国家战略之后,近几年,依托于文化与旅游业发展而生的文旅地产异军突起,房企们也在“风口”之下纷纷布局文旅地产业务。

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